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房地产估价师考试题库及答案(2026年湖南湘西州)

1.某房地产开发商于2022年1月以出让方式取得湘西州吉首市某宗住宅用地，土地面积20000平方米，容积率2.5，出让年限70年，出让价款为1.2亿元，于取得时一次性付清。2024年1月，该开发商拟以该土地使用权连同部分在建工程向银行申请抵押贷款。经调查，该项目已投入建安成本、专业费用及管理费用等总计8000万元，开发建设周期预计还需1年，预计建成后住宅总建筑面积50000平方米，其中可销售面积48000平方米，预计销售均价为8500元/平方米，销售税费为销售收入的6.5%。开发商要求的成本利润率为25%。当地同类房地产开发项目的投资回报率（折现率）为10%。请采用假设开发法（动态折现方式）评估该宗土地连同在建工程于2024年1月的抵押价值。（计算过程保留两位小数）

解：本题采用动态假设开发法。

(1)开发完成后的房地产价值（V）：

V

折现至估价时点（开发期1年，折现率10%）：

折

(2)后续开发成本及管理费用等（C）：题目中已投入8000万元为沉没成本，在假设开发法中，估价对象价值是未来净收益的折现，已投入成本通过现状价值反映。本题评估的是“土地连同在建工程”价值，已投入成本已物化在在建工程中。因此，后续还需投入的成本需折现。假设后续开发成本8000万元在开发期内均匀投入，故折现计算可视为在期中一次性投入。

后

(3)