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房屋抵押租赁冲突处理

引言

随着我国房地产市场的不断发展，房屋已经成为居民最重要的家庭资产之一，围绕房屋产生的抵押、租赁等交易行为愈发频繁。抵押是房屋所有人盘活资产、获取融资的重要方式，租赁是满足群众居住需求、发挥房屋使用价值的核心路径，两种行为的合法权益都受到法律的明确保护。但在实务中，同一房屋上同时存在抵押权和租赁权的情况越来越多，两类权利在实现过程中经常产生冲突，要么是抵押权的执行受到未告知租约的阻碍导致债权难以实现，要么是承租人的租赁权益因抵押权的行使受到损害，甚至出现部分当事人恶意虚构租约逃避债务、损害他人权益的情况，这类纠纷已经成为当前房地产类纠纷的主要类型之一。妥善处理房屋抵押租赁冲突，既要严格遵循法律规定的权利规则，也要兼顾不同主体的合理诉求，平衡交易安全与居住保障的双重价值，对于维护房地产市场秩序、保护各方主体合法权益具有重要的现实意义。

一、房屋抵押租赁冲突的核心内涵与常见类型

（一）冲突的法理基础与核心诱因

房屋抵押租赁冲突的本质是两种合法财产权利在实现过程中的价值取向冲突。我国民事法律体系中同时确立了“买卖不破租赁”的债权物权化规则与抵押权的优先受偿规则，两种规则适用场景重叠时天然存在价值取向的差异，前者侧重保护弱势承租人的居住权益，后者侧重保障抵押权人的债权实现安全，这是冲突产生的根本法理根源（中国法学会民法学研究会，2020）。

除了法理层面的根源，实务