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房地产“营改增”与房开企业经营未来分析

房地产开发企业营业税改征增值税“营改增”实施在即，各种传闻、消息充斥各种论坛及媒体。

?很有必要从以下几方面来分析房地产业在“营改增”过程中将会面临的困境及问题：包括流转税负会不会增加？土地可不可以抵扣？建安、材料成本会不会增加？土地增值税会不会取消？对其他如契税等会不会产生影响？期初留抵及政策过渡？基于以上问题，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。

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一、“营改增”后流转税税负变化及企业管控问题

通常税制改革会兼顾行业承受与财税收入，“营改增”不宜增加行业流转税负。照此原理，行业对于税负增长担忧是否就是过于紧张呢？按原来营业税5%(我们都不考虑城建等附加税)计算，原来销售100万元房子要交5万元营业税。如果“营改增”后税率是11%，那么“营改增”后销售价从100万元变成了90.1万元，销项税为9.9万元，企业想要交与原来营业税相同的5万元，就要在土地、建安、材料、利息等成本中取得4.9万元增值税进项税额，才能使“营改增”后税负不变。所以开发企业“营改增”后需关注的是如何在成本(即“营改增”后价税合计)不变情况下，取得增值税进项税额是成本控制及财务工作重点。根据我们测算，超过70%成本足额取得进税额税票，行业