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2026年房地产估价师房地产折旧测算考试试题及答案

一、单项选择题（每题1分，每题只有1个正确答案）

1.某工厂1996年建成，2026年进行估价，建筑物为钢筋混凝土结构，正常耐用年限60年，残值率2%，实际使用中因生产任务不足，每年平均仅使用8个月，该建筑名义经过年数为30年，其实际经过年数最接近（）

A.20年

B.25年

C.30年

D.35年

答案：A

解析：实际经过年数是建筑物从建成到估价时点，实际使用状况下的年数，计算公式为：实际经过年数=名义经过年数×实际每年使用时长/法定年正常使用时长，本题中每年正常使用12个月，实际仅使用8个月，因此实际经过年数=30×8÷12=20年，因此选A。

2.下列房地产折旧类型中，属于功能折旧的是（）

A.工业区周边新建垃圾填埋场导致房地产价值下降

B.房屋户型设计落后，南北通透率不足，居住实用性下降

C.外墙常年风化脱落导致的房地产价值减损

D.不均匀地基沉降导致墙体开裂带来的价值下降

答案：B

解析：房地产折旧分为三类，分别是物质折旧、功能折旧和外部折旧。物质折旧也称有形折旧，是建筑物本身实体老化、磨损、损毁带来的价值减损；功能折旧也称无形折旧，是建筑物功能缺乏、落后或过剩带来的价值损失；外部折旧是建筑物以外的不利因素带来的价值减损。本题中A选项是外部区位环境变化带来的价值损失，属于外部折旧；C选项外墙风化、D选项墙体开裂都属于建筑