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2026年房地产估价师房地产现房估价测评考试试题及答案

1.对现房进行估价时，首要估价前提是明确（）。

A.现房的建成年份B.估价目的C.房屋所有权属D.交付状态

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》要求，房地产估价工作的首要程序是明确估价基本事项，其中估价目的是核心前提，直接决定估价对象的价值内涵、估价假设和估价方法的选择。不同估价目的下，现房估价的参数选择、价值调整方向完全不同，比如司法拍卖的现房估价需要考虑快速变现折扣，而正常市场转让估价按照正常市场价值评估，征收估价不需要考虑原有的租赁抵押限制，所以明确估价目的是现房估价的首要前提，因此选B。

2.某市区建成10年的独栋现房，开发商整体转让项目，需要估价其现状市场价值，下列不属于该现房实体性贬值的因素是（）。

A.墙面防水层自然老化脱落B.房屋地基不均匀沉降导致墙体开裂C.城市规划调整导致该地块容积率下调，房屋可出售面积减少D.门窗五金件磨损导致启闭困难

答案：C

解析：实体性贬值是现房因自然损耗、正常使用、老化等实体因素损耗导致的价值减损，选项A、B、D均属于现房自身实体发生的损耗，属于实体性贬值范畴；选项C是房地产外部政策、规划调整带来的价值减损，和房屋自身实体状况无关，属于经济性贬值，不属于实体性贬值，因此选C。

3.采用比较法估价现房，可比实例成交后，买方已知房屋存在隐藏墙体裂