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房屋借名登记的法律风险与确权诉讼

一、引言

随着我国房地产市场的持续发展和调控政策的逐步完善，不少民众出于规避限购限贷要求、降低交易成本、满足特殊身份需求等原因，选择以“借名登记”的方式购买房屋，即实际出资人与名义登记人约定，由实际出资人出资购房，房屋登记在名义登记人名下，但实际权益归属于实际出资人。这种模式看似解决了眼前的购房障碍，实则隐藏着多重法律风险，近年来相关纠纷数量持续攀升，大量案件进入诉讼程序后，因规则适用差异、证据留存不足等问题，当事人的权益往往难以得到充分保障。据不完全统计，近年房屋确权纠纷案件中，涉及借名登记的占比超过三成，且呈逐年上升趋势（杨立新，2020）。本文将从房屋借名登记的基础界定出发，系统梳理其涉及的各类法律风险，明确确权诉讼的实践裁判规则与操作要点，并提出针对性的风险防控建议，为公众合理安排购房行为、维护自身合法权益提供参考。

二、房屋借名登记的基础界定与实践动因

（一）房屋借名登记的核心内涵

房屋借名登记本质是不动产权利外观与实际权属分离的约定安排，核心是当事人就不动产权属的内部合意与外部登记产生错位（王利明，2021）。其中实际出资方通常被称为“借名人”，提供身份用于登记的一方被称为“出名人”，双方通常会以口头或书面方式约定，房屋的占有、使用、收益、处分权利均由借名人享有，出名人仅为名义上的产权人，不得随意处置房屋，待条件成熟时配合借名人办理过户