以不动产投资入股收取固定收益相关自然人作为投资方的特殊税务处理.docVIP

以不动产投资入股收取固定收益相关自然人作为投资方的特殊税务处理

若投资方为自然人，税务处理规则主要体现在个人所得税方面。

根据《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号），个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。非货币性资产转让收入应按评估后的公允价值确认，减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。

个人以不动产投资入股之后，收取固定收益环节需要区分以下情形：

情形一：不承担经营风险，收取固定收益（不随经营业绩浮动）。此种情形下，固定收益在法律实质上更接近于利息（债权性收益）或租金（财产使用权让渡的对价）。税务机关通常倾向于按照交易的经济实质进行税务处理，可能适用“利息、股息、红利所得”税目。曾有相关文件对类似情形作出过规定：以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险、收取固定利润的行为，曾需缴纳营业税（营改增前）。该规定虽已随营业税取消而不再直接适用，但其“