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以不动产投资入股收取固定收益相关企业所得税处理

企业所得税的处理可以从两个维度展开：一是投资方以不动产投资入股环节的所得确认与纳税处理；二是投资方收取固定收益环节的收入性质认定。

（一）投资方：投资入股环节的所得税处理

1.基本规则：视同销售，按公允价值确认所得

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售。企业将不动产对外投资，不动产权属发生改变，同时取得了股权作为对价，应当视同销售缴纳企业所得税。计税依据方面，根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号），应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。企业应对非货币性资产进行评估，并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

2.递延纳税优惠：财税〔2014〕116号

根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）的规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

此外，该通知还明确了以下要点：收入确认时点为投资协议生效并办理股权登记手续时；投资方取