借名买房权属认定案例剖析.docxVIP

借名买房权属认定案例剖析

引言

近年来，随着房地产市场调控政策的持续推进，部分不具备购房资格或贷款资质的主体选择通过借名买房的方式购置房产，由此引发的权属纠纷、执行异议纠纷数量逐年攀升，成为民事审判领域的热点难点问题。由于此类案件涉及债权与物权的交叉、登记公示效力与实际权利的冲突、个人利益与公共利益的平衡，不同地区法院的裁判尺度曾存在一定差异，同案不同判的现象时有发生。本文以一则典型的借名买房执行异议之诉案件为样本，层层剖析借名买房权属认定的核心裁判规则，明确不同情形下的权利边界，为公众防范借名买房风险、统一司法裁判标准提供参考。

一、借名买房的行为界定与权属争议的生成逻辑

（一）借名买房的核心构成要件

借名买房是指实际出资人（又称借名人）与登记权利人（又称出名人）约定，由借名人实际出资购买房屋，房屋登记在出名人名下，待满足过户条件时再转移登记至借名人名下的民事行为。其核心特征可归纳为“合意+出资+占有”三要件：一是双方存在借名登记的明确约定，约定可以是书面形式也可以是口头形式，但需有相关证据佐证合意的真实性；二是借名人全额或按期履行购房款支付义务，相关出资凭证可明确对应案涉房屋的购置支出；三是房屋交付后长期由借名人实际占有使用，借名人承担物业费、水电费等房屋使用产生的全部成本，享有房屋出租、装修等收益处置权（最高人民法院民事审判第一庭，2019）。三个要件需同时满足，才能排除出资