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REITs底层资产估值模型改进

一、REITs底层资产估值的价值锚点与传统模型应用基础

（一）REITs底层资产估值的核心功能定位

REITs即不动产投资信托基金，核心运作模式是将具备持续稳定现金流的不动产或类不动产资产进行打包证券化，通过公开发行份额募集资金，由专业运营机构负责资产管理，并将底层资产产生的绝大部分收益定期分配给投资者。在整个REITs产品的运作链条中，底层资产估值是贯穿发行、上市、存续管理、退出全流程的核心环节：在发行阶段，估值结果是确定发行价格、原始权益人募资规模、投资者认购成本的核心依据；在存续阶段，估值结果是衡量资产运营成效、开展收益分配、进行信息披露、防控产品风险的重要参考；在二级市场交易中，估值结果是投资者判断投资价值、做出交易决策的重要价值锚。估值的合理性、准确性，直接决定了REITs市场的定价效率，也直接关系到投资者合法权益的保护和市场的长期健康发展。随着全球REITs市场的规模扩张和产品创新，尤其是我国公募REITs试点转入常态化发行阶段后，底层资产范围从传统的商业不动产逐步拓展到产业园区、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施等多个品类，传统估值模型在适配多元资产、复杂市场环境的过程中逐步暴露出诸多局限，推动估值模型的迭代改进，已经成为市场各方共同关注的核心议题。

（二）传统估值模型的主流应用框架

从全球REITs市场的发