租客优先购买权认定标准及案例.docxVIP

租客优先购买权认定标准及案例

一、租客优先购买权的制度定位与立法基础

（一）制度的核心价值取向

租客优先购买权是住房租赁法律体系中的重要制度，其本质是在房屋所有权人处分财产的自由和租客的居住安定利益之间寻找平衡，是租购同权政策在民事法律领域的具体体现。随着我国住房租赁市场的不断发展，越来越多的居民通过租赁方式解决居住需求，优先购买权制度能够有效减少房屋产权变动对租客正常生活、经营的冲击，避免租客因房东突然卖房被迫搬迁产生的额外成本。该制度的核心价值是在保障房屋所有权人处分权的前提下，优先维护租客的居住安定性，避免因房屋产权突然变动导致租客流离失所（王利明，2021）。从市场层面来看，明确优先购买权的认定规则，也能够减少租赁双方的纠纷，稳定租赁市场的交易预期，促进住房租赁市场的健康发展。

（二）现行法律规范体系

我国关于租客优先购买权的法律规定经过了多次完善，目前已经形成了以民法典为核心，配套司法解释为补充的完整规范体系。根据《民法典》相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，该条款明确了优先购买权的基本行使规则（全国人大常委会法制工作委员会，2020）。同时民法典也明确了两类法定除外情形，分别是房屋按份共有人行使优先购买权，以及出租人将房屋出卖给近亲属，这两类情形下租客不享有优先购买权。此外最高人民法院发布的城镇房屋租