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房地产信托（REITs）的估值因子重构

一、引言

自REITs这类产品在全球市场落地以来，围绕不动产稳定现金流构建的传统估值框架支撑了市场数十年的定价实践，成为各类市场参与者判断REITs投资价值的核心参考。但随着全球范围内REITs底层资产边界的持续拓展、市场参与结构的深刻变化、宏观经济与产业周期的不断演化，传统估值因子体系的解释力持续下降，全球成熟市场也在持续探索更适配新发展阶段的REITs估值逻辑。对于国内市场而言，公募REITs从试点起步逐步走向常态化发行，资产范围从传统基础设施拓展至消费基础设施、新能源、数据中心等多个领域，市场规模稳步扩大，投资者类型日益多元，构建一套适配中国市场特征、覆盖多元资产类别、兼具长期价值锚定与短期交易解释力的估值因子体系，不仅是市场投资实践的迫切需求，也是推动REITs市场长期健康发展的重要基础。本文从传统估值框架的形成脉络与现实局限出发，梳理估值因子重构的核心逻辑与基本原则，搭建多维度的新估值因子结构，并对因子体系的实践应用路径提出参考方向，为市场形成更科学的REITs估值共识提供支撑。

二、传统REITs估值因子体系的形成逻辑与现实局限

（一）传统REITs估值因子的核心构成与演化脉络

早期REITs产品以持有成熟商业不动产为核心，运营模式以长期持有、收取稳定租金为核心，因此估值逻辑直接脱胎于私募不动产的估值方法，核心是通过资本化率将永续