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2026年最新房地产估价师不动产评估实务模拟练习试题及答案

一、单项选择题（共15题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某省会城市2026年启动核心区城中村改造项目，涉及地块内集体经营性建设用地使用权及地上自建经营性商铺、住宅的征收补偿评估，根据2025年修订的《国有土地上房屋征收评估办法》及集体土地征收补偿相关规定，该项目估价的价值时点应为（）

A.征收补偿协议签订日B.房屋征收决定公告日C.估价师实地查勘日D.征收补偿款实际发放日

2.某存量商品住宅位于某市重点学区板块，2025年完成带押过户交易，房屋附带剩余期限22年的存量首套住房贷款，贷款余额120万元，合同执行固定年利率3.1%，2026年1月价值时点当地同期限首套住房贷款市场年利率为3.7%，评估该住宅正常市场价值时，对附带低息贷款因素的正确处理方式是（）

A.贷款随房屋所有权同步转移，无需单独调整，直接采用同类型无贷款住宅的交易价格作为评估依据

B.低息贷款属于原业主的个人融资权益，不随房屋转移，评估价值中不考虑该因素影响

C.将剩余还款期内低息贷款现金流与当前市场利率下同等贷款规模的现金流差额按报酬率折现，作为不动产附带的融资权益价值计入评估总价值

D.直接将贷款余额从房地产实物价值中扣减，作为最终评估价值

3.某核心商务区甲级写字楼2025年完成LEED铂金级认证及国内绿色建