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2026年房地产估价师折旧评估方法试题及答案

一、单项选择题

1.某房地产估价机构评估某2016年建成的工业厂房，已知该厂房经济寿命为50年，截至价值时点2026年已使用10年，经现场勘察，厂房主体结构完好，屋面防水层局部老化需维修，门窗存在破损情况。若采用年限法计算物质折旧，该厂房的成新率最接近（）

A.70%B.75%C.80%D.85%

答案：C

解析：年限法下成新率=（经济寿命-已使用年限）/经济寿命×100%=（50-10）/50×100%=80%，局部损坏属于可修复物质折旧，不直接影响年限法计算的整体成新率基准。

2.下列关于功能折旧的说法中，正确的是（）

A.功能缺乏折旧均属于不可修复折旧

B.功能过剩折旧的计算基础是重置成本而非重建成本

C.功能落后折旧的金额等于落后功能的重置成本减去其已提折旧

D.功能折旧的产生仅与建筑物自身设计缺陷有关，与市场需求变化无关

答案：B

解析：选项A错误，部分功能缺乏（如增设电梯）可通过改造修复，属于可修复功能折旧；选项C错误，功能落后折旧金额为“落后功能重置成本-落后功能已提折旧+落后功能拆除费用-落后功能残值+新功能超额建造成本”；选项D错误，市场需求变化（如住宅户型偏好转变）也会导致功能折旧。

3.某旧商业办公楼因所在区域商业重心转移，导致出租率持续下降，租金水平低于同地段新建写字楼1