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2026年房地产估价师养老设施估价试题及答案解析

一、单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某养老机构持有一宗医养结合型养老设施用地，剩余使用年限为32年，现因股权重组需评估其市场价值。根据《城镇土地估价规程》及养老设施用地特殊属性，下列估价前提中最适宜的是（）

A.现状利用前提

B.改变用途前提

C.公开市场前提

D.最高最佳利用前提

答案：C

解析：股权重组涉及的资产估价需遵循公开市场价值标准，养老设施用地虽属于公益性关联用地，但合法持有且可在符合规划的前提下流转，公开市场前提是股权类资产评估的核心前提；现状利用前提适用于资产减值测试等特定目的，改变用途前提需规划部门审批依据，最高最佳利用需满足规划、技术、经济可行性，本题未提及改造或用途调整空间，因此公开市场前提最适宜。

2.评估公建配套型社区养老服务设施的抵押价值时，下列关于估价对象范围界定的说法，正确的是（）

A.包含设施内配建的无偿移交社区的老年活动站

B.包含设施占用的划拨土地使用权

C.仅包含可独立经营、产权清晰的养老服务运营部分

D.包含设施配套的地下人防工程车位

答案：C

解析：抵押估价对象需满足产权清晰、可依法处分的要求，公建配套型社区养老设施中无偿移交社区的部分产权归属于社区居委会，不属于抵押人可处分资产；划拨土地使用权抵押需经批准且补缴出让