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REITs产品的定价、收益特征与资产配置角色

一、REITs产品的核心定价逻辑与影响因素

（一）REITs定价的底层理论基础

REITs的本质是将具有稳定现金流的不动产资产证券化，其价值根源来自底层不动产的持续运营能力，因此定价的核心锚点是底层资产未来可产生的稳定现金流，这与普通股票以企业盈利增长为核心、债券以固定票息为核心的定价逻辑存在本质区别。从底层逻辑来看，REITs的定价围绕内在价值展开，核心思路是估算底层资产在未来运营周期内能够产生的净现金流，结合合理的回报要求折算为当前的价值，以此作为产品内在价值的核心依据。由于REITs普遍设有强制高比例分红规则，我国监管要求公募REITs每年将不低于九成的可供分配利润向投资者分红，这一制度安排进一步夯实了现金流的稳定性，让定价逻辑具备更扎实的现实基础。有学者指出，我国权益型REITs的定价应当以底层资产的运营现金流为核心锚，脱离底层资产基本面的定价波动往往不具备可持续性（张峥等，2022）。同时，REITs同时具备一级市场发行定价和二级市场交易定价两个层面，一级市场定价更贴近底层资产的内在价值，二级市场定价则会受到交易情绪、供需关系等因素的影响，围绕内在价值上下波动。

（二）我国公募REITs定价的差异化影响因素

我国公募REITs市场仍处于发展初期，定价除了遵循底层现金流的核心逻辑外，还受到多方面本土化因素的影响，呈现出与成熟市场