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REITs发行定价和资产价值之间的关系研究

—以仓储物流类REITs产品为例

内容摘要

不动产投资信托基金（以下简称REITs）。REITs为投资人提供了新的收益来源和退出渠道。REITs有着更低的交易成本和门槛，在《资管新规》的背景下，可以成为机构投资者和个人投资者资产配置的新选择。

本文以仓储物流类底层资产REITs来进行分析。分别以目前香港上市的顺丰房托、中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT为例，从发行市场和二级市场两方面进行估值收益和治理机制分析。对于可以产生稳定现金流的底层资产，业界普遍采用收益法进行估值，使用公允的折现率，预测资产持有期的经营性现金流。由于海内外上市的REITs在治理机制、税负、组织结构、底层资产构成和交易结构会有所差异。其发展与前景往往导致各自产生稳定现金流的核心逻辑不同。因此需要将同种底层资产类型和治理结构的REITs进行比对。详细论证REITs发行产品和底层资产之间的关系。

在此基础上对现有的REITs估值逻辑进行了分析，REITs估值定价逻辑的核心在于其稳定的分红，以及由提升运营水平而使资产增值的能力。REITs产品和REITs底层资产的市场定价有着相互锚定的关系。REITs在二级市场上的价格是底层资产在证券市场上的定价；同时，在大宗交易市场上，通过同类资产的售价可以确定REITs产品底层资产的合理估值。这两个价格