物业服务合同服务范围与费用争议指引.docx

物业服务合同服务范围界定与费用争议处理指引

（合同与法律文书实务·以民法典及监管规定为据）

第一章物业服务合同定性与主体

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和相关秩序维护等物业服务，业主支付物业费的合同，规定在民法典第937条至第950条。合同由业主委员会或建设单位与物业服务人订立，对全体业主具有约束力，单个业主不得以“我没签字”否认合同效力。

前期物业由建设单位在业主大会成立前选聘并签订前期物业服务合同，合同期限至业主委员会与新物业的合同生效止。业主大会成立后有权依法解聘前期物业、另行选聘，建设单位与前期物业的约定不能剥夺业主的选聘权。

表1-1物业合同主体与阶段

阶段

订立主体

约束对象

终止条件

前期物业

建设单位

全体业主

业主大会另聘生效

常规物业

业主委员会

全体业主

期限届满/解聘

服务事项

物业企业

服务范围

合同约定

第二章服务范围与标准的量化约定

服务范围要逐项量化写成服务标准（SLA），避免“提供优质服务”式空表述。可分项约定：保洁每日清扫次数、绿化修剪频次、公共照明完好率、电梯年检合格率、报修响应时限、投诉处理时限。示例：公共区域每日保洁1次、电梯故障30分钟到场、一般报修24小时内处理、报修及时率不低于95%。

服务标准与收费等级挂钩，合同应附服务事项清单和对应等级，作为衡量是否履约的依据。业