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城中村存量资产盘活与金融创新：年度观察与趋势研判

城市更新正在成为中国新型城镇化战略的核心抓手，而城中村改造则是其中兼具民生改善与资产盘活双重功能的关键领域。2026年国务院政府工作报告将高质量推进城市更新、稳步实施城镇老旧小区和城中村改造确立为重要路径，释放出以存量优化驱动增长的明确信号。然而，城中村存量资产在对接资本市场时长期面临产权合规、现金流压力与退出机制三重障碍。本观察以经营收益权为切入点，系统梳理城中村存量资产盘活的金融创新路径，从政策背景、障碍分析、模式设计、合规路径、案例推演、市场衔接、政策建议、治理机制与趋势展望九个维度展开研判。

值得注意的是，城中村资产经改造提升后能够产生长期稳定收益，具备可定价、可交易的商业价值，却因产权瑕疵难以资本化退出。本观察的核心判断是：以经营收益权替代产权要求，以政府协调和行政认定替代产权证明，以长期经营协议锁定现金流，以从Pre-REITs到公募REITs的接力打通全周期金融循环，是破解城中村存量资产盘活难题的现实可行路径。这一判断建立在公募REITs试点扩容、集体资产证券化突破和城市更新金融工具持续创新的政策基础之上。

一、总体观察与政策背景

城市更新已成为新时代城市高质量发展的国家战略核心。2026年国务院政府工作报告将高质量推进城市更新、稳步实施城镇老旧小区和城中村改造确立为推动新型城镇化的重点任务，城市发展逻辑正从增量扩张全