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安置房买卖效力认定案例

一、安置房买卖纠纷的司法实践背景

（一）安置房的概念与交易市场现状

安置房是政府在开展城市道路建设、公共设施建设、棚户区改造等征收项目时，为被征收人提供的补偿安置房屋，通常价格比同地段的普通商品房更低，是很多刚需购房群体的选择。随着我国城市化进程的不断推进，各地征收安置项目规模持续扩大，闲置安置房进入交易市场的数量也不断增多，由此产生的买卖纠纷数量也呈逐年上升的趋势。从性质上划分，安置房主要分为两类，一类是建设在国有出让土地上、可以在满足一定期限后上市交易的商品房性质安置房，另一类是建设在集体土地上、仅能在本集体经济组织内部流转的安置房屋，两类房屋的交易适用不同的法律规则，由此产生的效力认定结果也存在明显差异。

（二）效力认定是安置房买卖纠纷的核心裁判要点

在安置房买卖纠纷案件中，绝大多数争议的首要核心问题就是合同效力的认定。出卖人往往会以房屋属于安置房、违反限制交易政策、未取得权属证书、未经过共有人同意等理由主张合同无效，以此逃避过户义务，获取房屋上涨带来的额外利益；而买受人则通常会主张合同是双方真实意思表示，要求确认合同有效，出卖人配合办理过户手续。合同效力的认定是后续权利义务分配的基础，直接决定了双方的利益分配结果，也对整个安置房交易市场的秩序产生重要影响（王利明，2015）。因此，明确安置房买卖效力的认定规则，统一裁判尺度，是妥善处理此类纠纷的核心前