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房地产投资信托（REITs）的净运营收入（NOI）定价

一、引言

房地产投资信托是实现不动产资产份额化、流动性提升的重要金融工具，通过将大额、低频交易的经营性不动产转化为小额、可公开交易的金融产品，打通了不动产市场与资本市场的连接通道，既为中小投资者提供了参与优质不动产投资的渠道，也为持有经营性资产的主体提供了存量盘活的有效路径。经过数十年的发展，全球REITs市场已经形成了相对成熟的定价体系，其中基于净运营收入的定价逻辑是被各类市场参与者广泛认可的核心方法。国内公募REITs从试点启动到常态化发行，覆盖的资产类型已经拓展到产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、交通基础设施、能源基础设施等多