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房屋租赁中的转租

一、房屋转租的基本概念与法律性质

（一）转租的法定定义

随着我国城镇化进程不断推进，人口跨区域流动规模持续扩大，房屋租赁市场已经成为住房供应体系的重要组成部分，而转租作为租赁市场中极为常见的行为，直接关系到出租方、承租方、次承租方三方的合法权益。从法律层面来看，房屋转租是指承租人在维持与出租人之间原有租赁合同效力的前提下，将租赁房屋的部分或者全部使用权再次转移给次承租人的行为（王利明，2020）。简单来说，就是原本从房东手里租房子的租客，没有退租，而是把房子再租给其他人，自己依然要承担和房东原有合同里的义务。这一行为既满足了承租人灵活调整居住安排的需求，也提升了房屋的使用效率，是租赁市场活跃度的重要体现，但同时也因为涉及三方主体、两层法律关系，极易引发各类纠纷。

（二）转租与相近法律概念的区分

实践中很多人会把转租和租赁权转让、房屋代管等概念混淆，明确这几类行为的边界是认定转租行为性质的基础。首先是转租和租赁权转让的区别，二者核心差异在于原有承租人是否退出租赁关系：转租场景下，承租人和出租人之间的原租赁合同依然有效，承租人仍然要按时向出租人支付租金，租期结束后还要承担返还房屋、赔偿损失等义务，只是把房屋的使用权暂时交给了次承租人；而租赁权转让是承租人将自己在原租赁合同中的所有权利义务全部转移给第三方，承租人完全退出租赁关系，之后由第三方直接和出租人履行合同，和原承