2022年地产放松稳增长的前景：一半是火焰，一半是海洋.docxVIP

证券研究报告宏观研究

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宏观研究

一半是火焰，一半是海洋

——2022年地产放松稳增长的前景

在政策放松有意推动地产行业销售、投资回升实现“稳增长”目标的当下，中国房地产市场可能呈现出“一半是火焰，一半是海洋”的分化局面：一二线和三四线的分化，高风险房企和稳健房企的分化，以及最值得关切的一二线城市需求与供给的分化。受到市场出清、三道红线监管等影响，供给不足而需求回暖可能导致一二线房地产价格出现超预期的价格上行，然后才会带动地产投资和一手房销售的回升。

投资要点：

一二线和都市圈城市地产市场成为稳增长的关键

虽然在稳增长保就业的压力之下，中国房地产调控在全面放松。考虑到中国人口自然增长的放缓，人口流出的压力，和金融政策支持的有限，都市圈以外的三四线城市大概率难以再经历一轮繁荣。反过来，由于城镇规划的逐步调整及耕地占补平衡和人地挂钩等一些新政的落地，人口流入的一二线城市和都市圈的土地供给有望增加，发达区域的房地产市场是当前中国经济稳增长的关键所在。

2022年一二线城市的一手房供给可能存在短缺

然而，正在进行的市场出清可能意味着一些债务违约房企的库存和供应被担心烂尾风险的购房者剔除有效供给的行列；在地产行业高周转的模式下，三道红线强迫降低地产公司杠杆率可能带来行业缩表并降低资产周转率，影响一手房的供给；此外，频繁调控和三道红线对高杠杆模式的冲击同时降低了地产