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房地产模型中的预售、出租与退出假设拆解

本文档提供：预售资金监管下的可支配现金流公式串、出租率与净有效租金的分层公式、退出NOI正常化与退出资本化率的取数规则、三段时间轴的串联检查表、审计检查清单、失败排查表、完整成品示例；本文档不提供：可直接运行的地产模型文件、特定项目的真实预售证载信息或租赁合同条款、实时资本化率报价或融资利率。（内部编号：估值与交易类文档）

2026-10-30

目录

序号

交付物名称

所在板块

读者卡点

用途

1

预售-出租-退出三段时间轴定位表

一

三套假设各算各的，现金流接不上

先定连接点

2

预售资金监管与可支配现金流公式串（式1—式4）

二

卖了多少不等于能花多