REITs行业26年10月配置建议：二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显.docxVIP

2026

2026年10月07日

推荐（维持）

推荐（维持）

二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显

——REITs26年10月配置建议周期/REITs

?一、二级市场要点：（1）二级：9月中证REITs全收益指数呈“U型”走势，全月累计-0.3%；月初连续下跌3个交易日后横盘震荡至月中，下半月震荡修复、或受益于长端利率下行。（2）一级：在7-8月连续两月询价未现后，9月单月询价11单、创有史以来新高，询价结果呈两极分化（估值显著低于可比二级的项目实现百倍认购和高溢价率发行，而与二级估值差有限甚至倒挂的项目则仅取得个位数认购倍数和折价发行）但整体认购热度较上半年回落；个券打新延续亏损趋势且亏损幅度扩大（9月仅1单北京国资REIT上市，上市首日/4日累计涨跌幅分别-11%/-14%），主因其一级定价大幅高于可比二级。

?基本面：26Q2各板块可比样本EBITDA（26Q2同比增速中位数，较Q1变动）：消费（+8%，-1PCT），保租房（+3%，-5PCT），市政环保（+1%，-14PCT），交通（-2%，-4PCT），仓储物流（-12%，0PCT），产业园（-17%，-3PCT），能源（-22%，-10PCT）。往后看，保租房基本面或保持稳定；消费板块零售额或受宏观和行业