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房屋买卖中“跳单”行为认定

一、“跳单”行为的基本内涵与产生动因

（一）“跳单”行为的概念界定

“跳单”也被行业内称为“跳中介”，最初是房产交易领域的通俗表述，核心指委托人在接受中介机构提供的服务后，为规避支付中介服务费，故意绕开中介直接与交易相对方签订合同，或转委托其他中介完成交易的行为。在《民法典》正式颁布实施前，我国法律层面并未对“跳单”行为作出明确规制，相关纠纷主要依托原《合同法》中关于居间合同的概括性规定、行业惯例及司法裁判经验处理，不同地区的认定标准存在一定差异。直到《民法典》将中介合同作为典型合同单独成章，且专门增设了“跳单”行为的规制条款，才首次从立法层面明确了该行为的法律性质与责任承担规则，为司法实践中的统一认定提供了基础依据（王利明，2020）。从法律属性来看，“跳单”本质上是一种违反诚信原则的违约行为，其直接侵害的是中介机构基于中介合同应得的报酬请求权，同时也会扰乱整个房产中介市场的正常交易秩序。

（二）“跳单”行为的常见类型

实践中“跳单”行为的表现形式多样，按照行为模式可以划分为三类：第一类是直接跳单，即委托人在接受中介的房源推荐、实地带看、交易磋商等服务后，直接私下联系房屋出售方，跳过所有中介环节签订买卖合同，这类行为的主观恶意最为明显，也是司法实践中认定争议最小的类型。第二类是转介跳单，即委托人通过某一中介获得房源信息、完成实地带看后，以中介服务费过高