税务师《税法一》｜土地增值税 新房VS旧房扣除项目对比表（2026考季·打印背诵）.docx

税务师《税法一》｜土地增值税新房VS旧房扣除项目对比表（2026考季·打印背诵）

计算题核心考点，土地增值税必考大题；新房5项扣除、旧房2套扣除方案，极易混淆，配套判定、公式、坑点、例题+留白默写

一、核心对比总表

对比项目

转让新建房（新房）

转让存量房（旧房）

适用场景

房地产开发企业销售自行开发商品房（新房）

企业/个人转让已经使用过的存量房产；房企转让自用旧房

??两套计算方案：评估价格法、购房发票加计扣除法

扣除项目数量

5项扣除

评估价法：4项扣除；发票法：4项扣除（无评估价）

扣除项目明细

①取得土地使用权所支付的金额（地价款+契税+过户手续费）

②房地产开发成本（土地征用、前期工程、建安、基础设施、公共配套、开发间接费）

③房地产开发费用（销售/管理/财务费用，按①②合计数限额扣除）

④与转让房地产有关的税金（城建税、教育费附加、地方教育附加；房企印花税不得单独扣除）

⑤加计扣除20%：（①+②）×20%【房企新房专属！旧房没有】

?方案1：评估价格法

①取得土地使用权支付金额（地价款、契税）

②旧房及建筑物评估价格=重置成本价×成新度折扣率

③转让环节税金：城建税、附加、印花税可以扣

④转让环节缴纳的契税（如果有）

?方案2：购房发票加计扣除法（无评估价）

①购房发票所载金额，每年加计5%（持有满12个月算1年，不足12个月不加；超过6个月按1年）

②转让