深圳美格行龙华国际电子城项目报告.doc

谨呈：华杰同富公司 “龙华国际电子城” 营销报告 市场篇 美格行公司 2004．4．10 深圳市房地产市场（2003年）总体概述 2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮、二十四小时通关，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长　　根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年的791.70万平方米相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。从销售商品房的类型来看，2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积的93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比2002年减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积的1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11%，比2002年同期减少5.11%。　　从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。近年来，我市住宅市场一直保持着 “一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律；而2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。　　根据1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现98年以来的平均水平，表明其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化，除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。商铺物业尽管今年有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998～2001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米） 2． 住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面　　2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供给下降幅度较大。　　总体来看，刚刚过去的2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年。针对2002年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。2003年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。　　从供求对比来看，2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。　　从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化2002年的存量。 2003年各区住宅供求关系分析 m2） 比例（%） （万m2） 比例（%） 罗湖区 71.28 10.27 91.49 11.34 0.78：1 111.47 16.05 168.60 20.90 0.66：1 270.93 39.02 215.93 26.77 1.25：1 22.83 3.29 20.23 2.51 1.13：1 132.63 19.10 163.12 20.22 0.81：1 85.28 12.28 147.20 18.25 0.58：1 694.42 100.0 806.56 100.0 0.86：1 南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显　　从各区的住宅销售来看，宝安、