超高层住宅探究.pdfVIP

专题研究——超高层住宅探究 前言 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导 致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初 出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开 始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀 缺。超高层住宅建筑通过 “竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益， 为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。 一、超高层住宅的概念 1.1 超高层建筑的定义 超高层的界定在不同国家有所不同: a、在中国，建筑规范规定 100 米以上高度,属于超高层建筑。 福州世茂国际花园——49-56 层，主体 168 米 b、联合国 1972 年国际高层建筑会议上将40 层以上即定超高层建筑。 澳洲墨尔本市的Eureka——88 层，主体300 米 c、日本建筑大辞典将15 层以上定为超高层建筑。 札幌city tower——41 层 1.2 超高层住宅的特点 1.2.1 城市经济发展支撑超高层住宅的开发 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP 总量 达到3000 亿元以上，超高层开始出现，GDP 总量达到6000 亿元以上，超高层或将大量出 现。 出现超高层城市的经济指标 1.2.2 平均高度逐步增长 “没有最高，只有更高”，早先 30 层可以算是超高层，现在无论是在一线大城市还是 二、三线城市中，30 层以上比比皆是，甚至出现了50 层乃至60 层的超高层住宅建筑 香港晓庐——73 层纯住宅公寓 1.2.3 黄金地段，业态丰富 超高层建筑多建于城市核心区域或一线滨江黄金地段，交通便捷，周边商业、商务、休 闲等配套一应俱全，能充分享受居住区生活的便利。 1.2.4 丰富的景观资源 超高层住宅须具有一定的远眺性，所以对视线区域内的景观资源要求较高，通常以山 或水为主要资源。 1.2.5 风险较大 超高层住宅开发中投资维护成本高，同时受政策影响，风险相对于高低层项目开发而言 表现的更为严峻。 1.3 以成都为例，分析超高层住宅市场状况 1.3.1 08 年成都超高层住宅出现井喷现象 07 年成都开发超高层住宅建筑未超过10 个，08 年则超过25 个，大多数项目为40 至 60 层,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表，主要集中在城市中心、副中心或 一线滨江地带，以外来品牌开发商占主导，如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入 该市场。 景观资 楼盘 技术指标 （平米） 物业类型 产品户型 价格 备注说明 源 去年 11 月24 日 占地面积：16666 高层可看 7500 元/平 开盘，本次推出 成都外滩 建筑面积：145000 5 栋41 层 77- 142 平方米 府南河 方米 共726 套，至今 容积率：8.7 销售约50% 拥有 超高层、高层、 首推双拼300～350