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房地产产品策划全攻略北京营销策划生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。?　　A如何做个真正的发展商　　1.投资商与开发商的区别?　　投资商是出资金、看回报的人，会很客观及果断地把房地产开发作为赚钱的工具，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。　　而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力，还要有申报开发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了资金的投入，更多的是时间与精力的投入，这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的发展及策划都是不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去机会，或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。　　中国房地产的开发要比国外落伍，大部分的开发商的经验有限，严格上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合，在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或发展商。　　2.成本和品质的关系　　投资商一般都会注意成本的控制，而现时市场的竞争使得价格战不可避免。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。　　第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等，都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。　　3.最好的前期策划——空手道　　空手道的真理在于用最少的资金，把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。　　B现代住宅新规格　　要有美妙的家庭生活，就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才能使我们的家庭更有活力，更有生命力。?　　典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老：　　1.地段要方便　　事实上方便的地段就是指交通发达，这不光是方便小孩上下学，老人外出访友，更重要的是有好的交通。就算现在是不好的地段，未来也肯定会成为旺点。　　因此只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。　　2.周边环境要清新　　对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分小区均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，对绿化的要求是能使得上的绿，享受得到的绿。　　3.户型功能齐全　　老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。　　4.硬件配套要完善　　◇硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。　　◇要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。　　◇暖气在冬天时能保证室温达20℃以上，在能正常有效使用下，可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅，冬天若提早来临，壁挂炉即时可启动。　　◇要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层