世联2007年万科龙华二线拓展区5号地块研判报告

万科龙华二线拓展区5号地块 研判报告 世联地产 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 目录 1. 宏观规划下的区域属性分析 5 1.1定位规划——深圳“城市次中心” 5 1.2区域产业功能规划——深圳工业经济主体之一 5 1.3区域未来交通规划——全国性交通枢纽地位确立 6 1.4总结：二线拓展区的“城市价值”将在2-3年内集中显现 6 2.基于区域属性的地块属性分析 7 2.1目标地块交通情况分析 7 2.2目标地块配套情况分析 9 2.3目标地块产业分析 9 2.4目标地块所在片区的历史接受度 9 2.5地块基本属性分析 10 2.6结论 10 3. 龙华区域内客户变迁史(2000年－2006年) 11 3.1龙华区域客户分布特点 11 4. 区域内客户访谈结论(2006年11月，针对项目) 26 4.1专业人士访谈关键结论提炼 26 4.2潜在目标客户访谈关键结论提炼 29 5. 区域典型项目客户研究（项目需要关注的问题） 33 5.1春华四季园客户分析 33 5.2金地梅陇镇客户分析 40 5.3潜龙华城客户分析 44 5.4七里香榭客户分析 47 6. 本项目客户定位初判（结合前面3部分研究） 51 6.1客户定位前需要提的几个问题 51 6.2片区客户定位（未来） 52 6.3本项目客户定位 53 6.4本项目客户来源分布图 53 7. 项目产品开发方向建议（基于趋势探讨） 56 7.1 龙华区域历年畅销主流产品研究 56 7.2 新政体系下的户型价值研究（世联案例研究成果） 65 7.3新政体系下的小户型增值体系（世联专项研究成果） 69 7.4基于人口结构变化--婴儿潮引起的产品变化(世联专项研究成果) 75 7.5婴儿潮项目案例借鉴(布吉中旅80后街) 83 8. 项目竞争分析 87 8.1区域外竞争分析概述 87 8.2来自龙华区域内的竞争 97 1. 宏观规划下的区域属性分析 1.1定位规划——深圳“城市次中心” 规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。 作为大深圳格局下的“城市次中心”，龙华的区域地位显赫，是深圳二线关外最具城市意向的片区。龙华二线拓展区的城市价值已经得到关内客户的认可（目前二线拓展区项目的关内客户比例平均在50%左右）。完善的交通路网的建立，尤其是地铁规划的利好已经将深圳的城市价值延伸到龙华。 城市价值的市场认知： 关内客户认为认为“关”所形成的区隔和差别正在逐渐缩小； 龙华和宝安中心区是关内客户置业的首选区域； 龙华二线拓展区的交通优势和定位规划是吸引关内客户置业的核心因素； 1.2区域产业功能规划——深圳工业经济主体之一 近几年龙华经济增长迅猛，2003年龙华农业总产值2570万元；工业生产总值达到719.06亿元，比2002年增长50.9％；社会消费品零售总额19.6亿元，连续三年实现增幅25%以上。 外向型第二产业为主导的龙华经济具备很强的自我生长能力，近几年外贸增长持续增加，华为、富士康等具有国际知名度的企业不仅支撑了龙华经济的迅速增长和人均购买力的提高，同时也提升了龙华在全国乃至世界的知名度。 1.3区域未来交通规划——全国性交通枢纽地位确立 华本身就具备先天的交通优势，它位于深圳中部组团核心轴上，省道布龙公路、石观路、龙观路以及机荷高速、梅观高速都经过这里，交通四通八达，可以辐射全市乃至整个珠三角。作为规划中的深圳新客运站，处于国家铁路北京—广州—深圳客运专线和杭州—福州—深圳客运专线交汇点，建成后龙华将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽同时，新客站落成将命名为“龙华火车站”，将极大地提高龙华的知名度，提升龙华的整体形象将会极大地促进龙华房地产业发展，一小时交通圈和半小时交通圈将吸引更多的香港和珠三角人士前来龙华购房置业。 2、交通枢纽中心地位在未来2-3年内确立 3、未来区域人流量的迅速增加为龙华第三产业发展带来契机；城市功能由单一功能向复合化发展：劳动密集型工业-商贸-商服-居住配套-高新技术产业 在以上的发展利好下，龙华二线拓展区在未来两三年将迎来迅速的城市化阶段，二线拓展区的“城市”价值将在未来集中体现。 2.基于区域属性的地块属性分析 2.1目标地块交