酒店管理行销部 销售管理合同的类型及发展趋势

酒店管理合同的类型及发展趋势 酒店管理合同的类型 酒店管理合同是酒店所有者与经营者之间签订的书面合同，所有者雇佣经营者作为代理 人全权负责酒店的经营管理事务，经营者以酒店所有者的名义，从酒店经营收入中支付 酒店经营的所有开支，并按照一定的比例提取管理费，剩余利润上缴给酒店所有者。酒 店管理合同的雏形源于20 世纪60 年代希尔顿集团同波多黎各合作Carribe Hilton 酒店时 使用的利润共享租赁 （Profit—Sharing Lease ）合同。在此后的发展过程中，希尔顿集团的 管理者希尔顿把这种租赁合同逐步转变成现代的管理合同，并成为现代酒店经营管理风 行的一种方式。 从酒店管理合同主体之间的关系看，酒店所有者与经营者之间是一种委托—代理关系， 根据管理合同类型的不同，酒店所有者与经营者之间的委托—代理关系的层次和内容也 有所不同，一般来说，酒店所有者承担全部的法律和事务责任，经营者则按照管理合同 的约定承担相应的责任和义务。在此基础上，可以把酒店管理合同分为三种类型： 全权管理合同 这种管理合同委托—代理关系的层次最高，内容也最广泛。委托酒店与酒店管理公司签 订全权管理合同以后，酒店管理公司将根据管理合同委派以总经理为首的工作团队，代 表酒店所有者全面行使酒店的经营管理职责，按照酒店管理公司的相关标准对委托酒店 进行专业化管理。在这种管理合同下，酒店管理公司对委托酒店管理团队的组建拥有很 大的自主性，只要完成管理合同约定的经营目标，酒店所有者一般不会干涉酒店管理公 司的管理行为。 协助管理合同 这种管理合同较上一种管理合同层次稍低，内容也相对窄一些。委托酒店与酒店管理公 司签订协助管理合同以后，酒店管理公司将按照管理合同委派执行总经理和有关部门的 负责人组成工作团队协助委托酒店的总经理来经营管理酒店，要求遵照酒店管理公司的 相关管理标准，最终使委托酒店的经营管理逐步实现专业化和国际化。在这种管理合同 下，酒店管理公司根据需要向委托酒店委派相应工作人员，管理团队的其他人员则由委 托酒店的总经理决定。酒店管理公司的主要职责是协助委托酒店的总经理完成管理合同 约定的经营管理目标。 顾问管理合同 1 委托酒店与酒店管理公司签订顾问管理合同以后，酒店管理公司将根据委托酒店的实际 情况和具体要求，向委托酒店委派专业管理顾问，就委托酒店面临的各种管理问题提出 咨询参考意见，帮助委托酒店解决这些问题，使委托酒店的经营管理正常化。常见的管 理问题有财务管理、成本控制管理、人力资源管理、酒店服务规范化、酒店硬件设施改 造等。较上述两种管理合同而言，顾问管理合同的期限较短。 酒店管理合同的内容 费用结构 一般来说，酒店管理合同的费用结构包括两个部分：管理费和奖励费。管理费的比例一 般为酒店经营毛收入的5% ，也有的为酒店经营毛收入的1%～3%，具体比例的确定由管 理合同谈判时决定。奖励费与酒店的资本结构和实际经营业绩密切相关，奖励费一般为 酒店经营毛利润的10%，管理合同谈判时可就有关比例细节进行商定。目前使用较多的 酒店管理费用结构是3% 的酒店经营毛收入加10%的酒店经营毛利润。 权利职责 在通常情况下，委托酒店和酒店管理公司的角色分工非常明确，酒店管理公司全权负责 委托酒店的经营管理活动，保证管理合同约定经营管理目标的实现和委托酒店资产的增 值；委托酒店所有者有权对酒店的经营状况进行监控，控制酒店经营者的花费和有关成 本开支。 合同期限 酒店管理合同的一般期限为5～10 年，近年来期限缩短的趋势越来越明显，顾问管理合 同的期限较短，一般为 3～5 年。现在的委托酒店所有者趋向于要求更短期限的管理合 同，有的还要求酒店管理公司如果未能实现约定的经营管理目标，委托酒店有权提前终 止管理合同。 中止条件 酒店管理公司与委托酒店在管理合同期满后，管理合同自行终止，在20 世纪70 年代和 80 年代，曾经很流行自动续约的条款，现在已经不被委托酒店所有者所接受。如果委托 酒店和酒店管理公司在管理合同中有约定，可以提前中止管理合同，比如前面所讲酒店 经营管理目标的约定等。 纠纷解决 2 当酒店管理公司与委