房地产开发经营管理.doc

第一章 绪论 房地产开发与经营的特点 （一）房地产开发与经营难度较大 （二）房地产开发与经营风险较大 （三）房地产开发与经营政策性强 房地产经营的形式与内容 （一）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营。 1、地产经营 广义的地产经营是指发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济效益的活动。 狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 2、房产经营 其主要形式有出售、出租及抵押等。 （二）按经营规模和经营方式划分，可以分为： 1、专项经营：只从事或主要从事某一方面、某一环节经营任务 2、综合经营：从事多项房地产经营业务的形式 3、集团经营：具有雄厚经济实力的企业集团，从事全面服务的经营形式 4、跨国经营：包括合资、合作，到国外投资与到国外营销等 （三）按活动发生的不同过程划分，可以分为： 1、房地产开发经营：发生在房地产开发过程中所有经济活动的总称 在开发活动，是房地产开发中的主要活动，包括土地开发和房屋开发两方面： 土地开发：对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足生产和生活的需要。 房屋开发：城市各种房屋的开发建设，包括房屋建设的酝酿、规划、设计、配套、施工到房屋建成交付使用的全过程。 2、房地产流通经营 三种主要流通方式： 房地产买卖。指房屋所有权和土地使用权的买卖。 房地产租赁。指房地产使用权的零星出售或分期出售。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和利润。 房地产抵押。指单位或个人的将一定量的房地产作为偿还贷款的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。 3、房地产消费及使用经营；主要指物业管理服务 第二章 房地产开发与经营理论和策略 市场环境：影响企业市场和营销活动的不同控制的参与者和影响力。 （一）宏观环境 1、经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。 2、政治因素 3、人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等。 4、政策法规和利率、税制因素 （二）微观环境 是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、顾客、竞争者和社会公众等因素。（环境问题、配套设施等） 市场需求：是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。 市场预测：表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。 现金流量分析通常的指标有净现值、净收益率和内部收益率。 消费者市场：是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 消费者购买动机：本能动机和心理动机 购买决策过程 消费者购买行为分析：主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。 不同时期房地产价格策略 投入期应采取的策略 投入期商品房的特点： 产品新。 市场占有率低 购买率低 风险大 应采取的对策： 努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传。 灵活选择销售渠道。根据不同用户群的特点，细分销售市场。 激发购买动机，促进购买行为。如加强宣传力度，采取实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段。 在价格上薄利多销，打开产品销路，迅速占领市场。 成长期应采取的策略 成长期商品房的特点： 产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长。 初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润。 出现市场竞争。 应采取的对策： 不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。 适当提高房价，以增加赢利。 开辟新的市场，扩大市场渗透。 利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销售范围。 成熟期应采取的策略 成熟期商品房的特点： 生产模式化。设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。 商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。 市场竞争加剧。 应采取的对策： 提高产品质量，以优质取胜。 保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在较稳定水平。 增加配套服务项目，提高服务质量。 衰退期应采取的策略 衰退期商品房的特点： 新式房屋产品出现。 竞争对手转移到新产品领域。 产品供大于求，出现滞销现象。 应采取的对策： 将成本控制在最低的标准之内。 采取灵活降价方案，扩大销售。 扩大销售渠道，强化促销手段。如采取人员推销、有奖促销等。 第三节 房地产开发与经营决策（书.ppt计算题） 第八章 房地产企业 一、房地产企业的概念及特征 是从事土地和房屋开发建设以及在房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身