中原-东莞凯源国际项目营销方案100页.ppt

宏观经济和房地产概况 项目分析 物业发展建议 客户定位 价格定位 形象定位 营销推广 市场分析 针对本项目，12000的房价不是理所当然的吗? 地段 交通状况 周边配套 社区规模 景观环境 户型设计 建筑造型 配套 物业管理 发展商实力 营销整合 尚书苑 香槟时代园 曼哈顿广场 花样年华 金升国际公寓 博客公寓 以上比较楼盘的详细资料见附件 本项目 现状 发展目标 项目 入市时间 均价（元/㎡） 评分 权重 尚书苑 　2006.8 6500 85 25% 香槟时代园 　2006.11 6600 80 20% 曼哈顿广场 　2006.5 6500 75 12% 花样年华 　2006.12 5500 70 8% 金升国际公寓 2007.4 5500 65 10% 博客公寓 2005.11 6800 85 25% 本项目 100 东莞典型小户型销售价格 通过市场比较法，中原初步预估2007年本项目销售均价为8650元 根据东莞市房地产统计局给出数据，东莞市房地产价格年增幅度 7—8%，整体楼市持良好上升之势，在此本案按照8％增幅比例计算： 项目2008年推售的市场均价是：9342元/㎡ 销售均价 基于： 项目片区配套成熟，板块价值稀缺性进一步凸现； 区域拿地成本高，地段的唯一性决定了该产品的价值 ； 中原全国金牌代理品牌，06年东莞金牌代理企业，强大客户资源； 产品创新； 高科技技术的运用; 物业服务的品质； 有效的炒做。 因此：中原对项目价格有15-30％提升空间 项目2008年销售均价为： 项目均价范围：10000-12000元 12000的房价，创新高 我们有信心！ 金升国际公寓定位为小户型、酒店公寓，位于南城区建设路2号，新楼盘主力户型为一房一厅，面积在40至50平方米左右，现代简约风格，立面造型独特，创新蝶型设计，体现高雅时代的浪漫情怀，小户型精装修，配置双阳台，落地窗，凸窗功能分区明确，通透实用，让您在现代都会演绎精致生活，小复式户型结构，层高4.5米，实用率颇高，主力消费人群为白领、投资商。 金升国际占地7千多平方米，楼高20层，采用的是4梯26户，户型分单层和复式两种，面积大约在40—60平方米左右，小区拥有先进的电子安防监视系统、宽带通讯系统、每户配备高科技可视对讲铃、配有２个会所。拥有地下车位１９９，地面９２个车位。 SPA健身房（为会员提供最高档SPA服务） 商务洽谈室 多功能会议厅健身房 台球室 壁球馆 私家医疗保健室 洗衣店 …… ５、多功能会所 体验尊贵和商务便利 6、豪华酒店式大堂 彰显身份和商务氛围 与大堂相承接的暖色调，尤其注重灯光、细节的处理。突显尊贵。 7、电梯和电梯间 宏观经济和房地产概况 项目分析 物业发展建议 客户定位 价格定位 形象定位 营销推广 市场分析 针对本项目，12000的房价谁买单? 东莞购房客户形势分析 传统上客户构成呈“哑铃型”，中间小，两头大，白领阶层少 东莞产业调整，中间阶层正在崛起，购房群体结构呈现多元化发展 “深圳客户”在莞置业比例不断上升 境外人士(主要是港台人士)购房减少,中长期居住的外籍人稳中有增 典型楼盘客户构成 曼哈顿时代 未来世界二期 怡丰昌盛大厦 都市阳光 尚书苑 国泰名苑 香槟时代园 花样年华 城区投资客 镇区投资客 外地投资客 白领过渡 产业升级，白领阶层快速成长，两地居住空间受到重视; 本地客户投资热情高涨，大多属持有性投资； 跨区域投资明显,外地来莞投资现象逐渐凸显。 核心客户层 重点客户层 游离客户层 城镇投资客户 广深投资客 大社区高租金租赁人士 外企高管 高额住房基金补贴企业人员 本地投资者 中心区高级企管 政府人员 除了一部分人自己住外，大部分将用来出租；注重项目投资的回报率，中心区稀缺绝版项目。 购买客户定位 核心客户特征描述 中心区热衷者 (投资) 本地富裕居民(投资) 购置过中心区的物业,认同区域价值,具有较强的投资实力,对中心区的发展充满信心 。 多次置业,多处收租,有较强的支付能力,对投资的理解是长期持有物业并获得稳定的现金流 好跟风,易引导,置业以眼见为准,购房时讲究性价比 看中中心区的发展。 公务员(投资) 见证了中心区的发展和房价的上涨,对中心区未来充满信心 认同项目的定位,对高端使用客户有信心 相信发展商的的实力 有大量的灰色收入和闲散资金 白领(过渡型自住) 年龄在25-35岁； 薪金水平较高,工作压力大,生活节奏快,有主见,事业处于上升期,对未来充满信心,看准中心区的发展； 注重环境,需要良好的服务。 城区SOHO族(自用) 企业(贸易公司\律师\广告公司等)需要工作区形象; 方便商务往来工作;对商服要求高; 对会所和配套要求高 中心区工作的职业经理人(过渡型自住) 年龄在30-40岁； 薪金水平高,