律师承办郑X房产纠纷案解析.doc

律师承办郑X房产纠纷案解析 　　作者：(律师)要鸿志 　　基本案情： 　　1999年3月17日，郑海通过保定市银通商业有限公司与保定市某房地产开发有限公司签订房屋定购合同，订购阳关小区祥园1号楼2单元302室房屋，合同约定房屋总价款为88803元。在郑海交付了房款20803元后，银通公司代理房地产开发有限公司向郑海交付了房屋钥匙，但剩余房款未交纳。某房地产开发有限公司向人民法院提起诉讼，要求行使房屋所有权，并要求郑海承担使用房屋过程中产生的水电费、物业费用等3000元，同时，要求郑海赔偿因长期使用房屋造成的损失20000元。 　　代理词精要： 　　一、被告(郑海)于1999年3月17日与保定市银通商业有限公司签订房屋定购合同，合同约定被告购买保定市向阳北路阳关小区祥园1号楼2单元302室两室一厅房屋，合同约定房屋总价款为88803元。1999年4月5日付房款30803元，余款58000元采取银行按揭贷款。双方签订合同后，被告于1999年4月5日付房款30803元，银通公司交付了房屋。此后，银通公司没有和被告发生经济来往，原告起诉被告房屋纠纷没有事实依据，应驳回原告的诉讼请求。 　　二、自1999年4月5日以来，对于被告没有交付房款的事实。原告没有向被告主张过权利，时间已达五年多。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，原告已经失去诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。 　　三、对于原告起诉的物业费的问题，被告认为原告根本不是物业管理单位，无权从事物业管理和收费。根据《保定市物业管理服务收费暂行办法》的规定，原告应具备《物业管理资质证书》和《河北省收费许可证》。而原告不具备该条件，无权收取物业费，被告也有权拒绝交纳。 　　综上所述，被告认为原告起诉理由歪曲事实，不符合客观实际。原告起诉被告房屋纠纷没有事实依据，应驳回原告的诉讼请求。 　　法院判决： 　　经过法院主持调解，被告交纳了房屋的余款58000元，原告放弃了其他诉讼请求。 　　律师点评：案件经过调解，取得了原告和被告都可以接受的结果，化解了矛盾。这应该是案件最好的结果。否则双方都要付出更大的诉讼成本。 　　律师承办赵X诉某学校劳动合同纠纷案 　　作者：(律师)要鸿志 　　基本案情： 　　赵武于1988年12月26日经某市区文教局调入太阳小学工作。1989年5月2日，太阳小学委托赵武创办太阳小学通用电器厂，并负责经营管理，独立核算、自负盈亏，期限三年。1992年5月2日办厂合同期满后，被告即未给原告安排工作，亦未让其享受学校工作人员的任何待遇。赵武以此为由向法院提起诉讼，要求法院判令太阳小学从速安排原告工作岗位，补发从1995年5月2日起至今扣发的全部工资10万元，补交被告应为原告上缴的养老保险及医疗保险，补发各种福利待遇以及独生子女费。我作为太阳小学的代理人参加了诉讼。 　　代理词精要： 　　一、被告于1989年5月2日，与原告签定了《通用电器厂建厂经营协议书》，协议约定被告提供场地和资金，由原告经营管理保定市太阳小学通用电器厂。利润分配为被告30%，原告70%。时间自1989年5月2日至1992年5月2日止。在此后原告的经营中，太阳小学通用电器厂亏损严重，最终使得被告的投入化为乌有。被告还为此成为法院的被告，为其背负了十几万元的债务。此后，被告便再没有见到原告。根据该《协议书》的内容和人民法院的民事判决书查明的事实，被告和原告属于平等主体间的民事合同的法律关系，不属劳动合同关系。 　　二、2004年12月1日，原告向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，劳动仲裁委员会以超过60日仲裁时效为由不予受理其申请。根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，劳动争议仲裁委员会根据《劳动法》第八十二条之规定，以当事人的仲裁申请超过六十日期限为由，作出不予受理的书面裁决、决定或者通知，当事人不服，依法向人民法院起诉的，人民法院应当受理;对确已超过仲裁申请期限，又无不可抗力或者其他正当理由的，依法驳回其诉讼请求。自1992年5月2日原告与被告的协议到期后，原告讲他要求被告安排工作，而被告以电器厂亏损为由拒绝。此时，双方的劳动争议纠纷已经发生。至于被告有无书面决定并不是必须的。而原告一直没有提起劳动仲裁申请，且没有不可抗力和其他正当理由，时间长达十二年零七个月，早已超过六十日的仲裁时效。因此，人民法院应驳回其诉讼请求。 　　三、原告起诉称他是企业干部身份，被告无权安排原告的工作岗位。干部的调动和安排归党委的组织部门和政府的人事部门负责。因此，原告的工作问题应该向有关职能部门要求。原告的诉讼不属我国《劳动法》调整的劳动关系的范围，人民法院不应受理其诉讼请求。 　　法院判决： 　　1992年5月2日办厂合同期满后，被告即未给原告安排工作，亦未让其享受学校工