饭店投资决策的内容与方法.ppt

第五章 饭店投资决策的内容与方法 旅游管理教研室 学习要点： ·饭店投资的行业环境研究 ·饭店选址因素考察 ·饭店投资的可行性研究 ·饭店投资程序考察 ·饭店建筑设计准则 ·饭店流线设计 ·饭店投资指标与风险控制 第一节饭店筹资方式预测略的选择 一.饭店筹资的主要方式 1.内部筹资 企业留利 折旧基金 闲置资产的变卖 饭店应收帐款 低效益资金占用转移 2. 银行存款 3.发行股票和债券 发行债券 股票筹资 4.对外筹资 政府贷款 国际金融机构贷款 发行国际债券 出口信贷 5.租赁筹资 租赁的方式：经营租赁和融资租赁 二.饭店筹资的原则 1.合理确定资金的需要量，控制资金投放时间 饭店经营活动在一定得时间范围内，资金运动具有极强的时间性。资金只有在周转中才能创造效益，若资金不足，会影响经营活动的正常开展，甚至失去市场；若是资金过剩，会造成资金周转减慢，影响资金使用效果。 2.考虑资金成本与资金效益的比例关系 资金的稀缺性决定了筹集资金必须付出代价，这一代价就是资金成本。来源渠道不同资金成本高低不等。资金成本是对资金的耗费，资金效益是使用资金的所得，所得﹥所费，才有效益。 3.控制负债资金比例，处理好筹资风险 饭店资金包括自有资金和负债资金。使用负债资金如果控制不严，规模过大，就会造成债务危机，甚至破产。 注意防范风险。 三、饭店筹资策略的选择 饭店经营活动有明显的淡旺季，饭店的流动资金也有类似变化。饭店的流动资产包括两部分：永久性流动资产和临时性流动资产。 1.冒险型筹资策略 积极的筹资策略。特点：饭店以长期负债与权益为条件来筹集永久性资产的一部分，其余的永久性资产与临时性资产则依靠短期资金来融通。 承担筹资困难风险及利率上涨多支付利息。 2.保守型筹资策略 特点：不仅以长期资金筹集永久性资产，而且还以长期资金来满足由于淡旺季产生的全部临时性资产的资金要求。 3.适度型筹资策略 比较普遍的饭店筹资策略。 特点：对于临时性资产以短期资金来筹措解决，对永久性资产均采用长期筹资方式，使资产和负债的到期期限能相互配合。 此策略饭店可以降低其无法偿还的风险，避免陷入严重的财务危机。 ③计算各方案的收益或损失期望值。从树的末梢开始，以从右到左的方向计算各点的期望值，把计算结果标在结点上方； ④按照期望值准则进行决策，把优选方案的损益期望值标在决策点上方； ⑤对落选方案，在方案枝上画上“∥”符号，表示删枝。 ②计算每一种可能结果与损益期望值的差： 第ｉ种可能结果的离差 = ③计算标准离差δ： （3——15） 一般说来，标准离差越大，说明方案盈利可能偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。 衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，否则可以取值大点。风险率计算后，与银行贷款利率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案是可行的，否则是不可行的。 2．减少风险的对策。每一项投资都会面临风险。风险，即有经营风险、财务风险，又有市场风险。相对于其它行业来说，饭店投资风险更大。因为饭店产品是凭借各种设备设施所提供的服务，服务这种产品具有不可贮存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，饭店产品的销售将会受阻，预期的投资效益无法实现，甚至亏本倒闭，因此，只有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提高投资的经济效益。 与此同时．还可通过采取措施尽量减少投资风险。如加强对客源市场的分析研究，掌握旅游市场需求变化趋势，组织适销对路的产品，提供适合需求的优质服务，以吸引更多的客源。还可通过发展多种经营，以达到分散风险的目的。亦可通过严格管理，采取灵活的价格机制，建立能适应市场变化的灵敏的反应机制，积极参加企业的各项保险，使饭店风险减少到最低限度。 [阅读材料] 饭店选址方法评介 饭店选址问题是饭店投资策划中最为重要的问题，国外饭店中，有不少