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中信南山项目策划定位报告.ppt
第一章 南山区住宅市场分析? 一、 片区市场分析? 南山区住宅开发的热点集中在南山中心区、华侨城和红树湾。南山中心区自1999年滨海大道开通以来价格持续走高,竞争进入了白热化阶段。 华侨城始终保持高档住宅区形象,红树湾自去年首拍三块“地王”以来,已成为深圳屈指可数的豪宅区。 科技园随着规划的逐步完善,其住宅市场的巨大潜力正逐渐显现出来。 1、 南山中心区分析?南山商业文化中心区是深圳西部未来的商业、金融和文化中心。以中高层建筑为主体,目前在售项目有青春家园、保利城二期、西海湾花园、海印长城、海岸明珠、观海台等;预售项目有佳佳豪园等。? 住宅市场供应中,三房约占户数总量的54%,二房约占21%,四房约占18%,一房及四房以上约占7%。?楼盘价格持续走高,均价在5000元/平方米至6800元/平方米之间。影响南山区销售价格的主要因素是位置、园林景观和交通等。? 2、 华侨城片区分析?华侨城风景优美,规划较早,基础设施投入大,是距市区最近的中高档居住区域之一。片区中北部住宅多为高层及别墅,如中旅广场、美加广场、海景花园、锦绣花园、世界花园、波托菲诺、中海深圳湾畔等;南部填海区住宅多为小高层、高层,如金海燕、新浩城、世纪村、美庐锦园、碧海云天等。? 华侨城住宅市场供应中以中大户型为主,面积120—350M2,楼盘均价保持在8000—10000元/平方米。影响华侨城楼盘销售价格的主要因素是景观及文化氛围。? 3、 科技园片区分析(1) 区位特征 深圳高新技术产业园区北起广深高速公路,南临滨海大道,西临麒麟路,东至沙河西路,总面积11.5平方公里,规划居住人口10.9万。东接高尔夫球场,拥有永久绿茵地,远可眺华侨城美景;西南接商业文化中心区,可望深圳湾蓝色海景。? 科技园其居华侨城与南山中心区之间,自然形成为“西成东就”结合部,其得天独厚的区位优势为其房地产实现“跨区域”发展提供了必然,成为了华侨城与南山中心区的补充层。?? 科技园绝无仅有的科技、教育氛围营造出浓浓的文化生活气息,并结合滨海的先天优势孕育出了独特的海洋文化,其国际化高水准地位将无可替代,从而最终奠定了科技园片区的“跨文化”发展的坚实基础。? (2) 住宅开发? 片区内目前正在开发的住宅项目不多,规模多在20000平米左右,并且集中在科技园北区、深南大道沿线一侧。较典型的有汇景豪苑、深南花园、朗景园、帝景园、阳光海景、英麒苑、新世纪豪园等。南区典型项目有招商地产阳光带海滨城。? 物业类型由较早开发的高层住宅如深南花园、汇景豪苑、,转向开发15层左右的带电梯小高层住宅如朗景园,继而又转向高层开发的趋势,如东方现代豪园、阳光带海滨城。? 户型适中、功能齐全、配套完善的中高档住宅在此片区日受青睐;其中90-110平方米的小三房成为主力户型,大户型、豪宅尚未获得市场认可。小高层价格均在4800-5500元/平方米之间,高层价格在6000—6500元/平方米之间。 在科技园住宅市场实现“跨功能”发展,必能抢占市场份额。 二、 综述技园位居深圳滨海沿线重要位置,处热点区域华侨城与南山中心区之间,山、海景观资源并收,区位优势明显。同时,该片区集高科技、科研教育、综合功能、居住于一体,发展前景空前,住宅市场潜力巨大。? 在该片区内借助品牌与项目互动,以“跨区域、跨文化、跨功能”为整体项目规划开发导向,运用高超的策划理念及操作手法开发中高档精品物业,通过提高发展商物业的整体竞争力进而并实现经济效益的最大化。 第二章 项目分析? 一、 项目基本经济技术指标概述项目位置:科技园南区科苑南路和学府路交汇处总用地面积:19000M2总建筑面积:约80000 M2容 积 率:4.2 — 4.3覆 盖 率:25% 一、 项目开发条件SWOT分析(一) 优势S1、 项目具有得天独厚的山海景观条件;2、高科技园产业和完善的教育产业,形成项目推广强有力市场支撑力;3、 鲜明的滨海社区概念成为主力卖点;4、 交通条件便利,城市规划中拟建的地铁2号线紧邻本项目,区域发展潜力巨大;5、 中信地产品牌感召力优势鲜明; (二) 劣势W1、 项目地块小,容积率高,小区内部自有环境规划空间受限;2、 项目地块不规则,北宽南窄,项目规划难度大,对景观的充分利用难以完美实现;3、 片区生活配套设施明显缺乏,家居生活氛围不足;4、 项目紧邻交通干道,生活噪音问题严重;5、 科技园片区旧有的中低档次市场
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