石竹新花园策划定位报告.ppt

* * SHENZHEN TOUCHSTONE REAL ESTATE VALUATION AND EXCHANGE CO.. LTD. 石竹新花园营销运作基本思路 同致地产 前 言 一、同致公司对大盘运作的两个基本认识 （一）将大盘置于宏观社会发展背景下进行分析 （二）将大盘置于特定地域背景下进行分析 二、同致公司对住宅本质的两个基本观点 （一）住宅反映着特定人群的生活方式 （二）住宅对人们的生活模式具有一定的引导作用 同致地产 三、同致公司的个性化服务特色 （一）依据发展商的客观条件策划营销方案 （二）依据项目已确定的个性因素策划方案 （三）依据发展商的整体发展战略制订营销 运作方案 同致地产 四、项目营销运作思路 （一）准确定位目标消费客户 （二）分析目标客户的住宅消费特征 （三）根据目标客户的消费特征完善产品 （四）根据目标客户认知特点制定营销方案 同致地产 五、同致公司运作大盘的丰富经验 1、深圳中城康桥花园------53万平方米 2、深圳振业星海名城------83万平方米 3、湛江金沙湾新城 ------34万平方米 4、武汉南湖宝安花园------32万平方米 5、贵阳常青藤花园 ------16万平方米 同致地产 中城康桥花园 中城康桥花园 贵州常青藤花园 星海名城 湛江金沙湾 第一章 东莞房地产市场特征分析 一、积压严重、竞争激烈 1998-2001年平均销售率仅为50%左右 1998——2001年东莞市房地产项目开发情况统计表 时间 用 地 面 积 耕 地 面 积 耕 地 占 % 总 投 资 外 ? 资 内 ? 资 内资分类情况 已 收 回 售 楼 款 ? 以地作价投入 本市企业投入 外地企业投入 1998年 214.5 0 0 30.4 4.6 25.8 6.4 13.5 5.9 14.8 ? 1999年 209.8 0 0 23.4 2.3 21.1 4.3 16.4 0.4 15.9 ? 2000年 178.5 0 0 23.8 5.1 18.7 4.1 8.6 6.0 16.7 ? 2001年 105.9 0 0 20.5 1.4 19.1 5.8 10.3 3.0 19.9 ? 合计 708.7 0 0 98.1 13.4 84.7 20.6 48.8 15.3 67.3 ? 1998——2001年东莞市房地产项目开发情况统计表 时间 房地产立项 项目数 分类立项类 高层建筑 商住区 别墅区 工业区 单项 12—15层 16—20层 21层以上 1998年 60 32 2 0 26 13 7 0 1999年 80 46 2 0 32 9 8 7 2000年 38 26 0 0 12 8 5 2 2001年 39 25 0 0 14 21 12 5 合计 217 129 4 0 84 51 32 14 时间 投入资金情况 开发情况 总 计 金 额 外 ? 资 外 资 占 % 内 ? 资 内 资 占 % 指出准建证 施 工 面 积 竣 工 面 积 投 资 用 地 建 积 1998年 7.8 4.3 55.1 3.5 44.9 10.6 98.6 225.1 196.2 84.1 1999年 10.2 3.9 38.2 6.3 61.8 19.1 117.9 252.3 228.1 88.6 2000年 11.4 3.8 33.3 7.6 66.7 21.8 162.5 345.8 285.8 96.2 2001年 13.5 5.2 38.5 8.3 61.5 32.1 215.8 427.3 335.2 112.7 合 计 42.9 17.2 40.1 25.7 59.9 85.6 594.8 1251 1045.3 381.6 1998——2001年东莞市房地产项目开发情况统计表 时间 销售情况 外销证申领 推出楼盘情况 销出楼宇情况 外销 证数 面积 套数 楼盘 个数 面积 套数 销出 套数 占推出楼盘% 内销 套数 外销 套数 1998年 6 28.5 3897 78 115.6 16375 7397 45.2 3673 3724 1999年 31 38.9 4933 72 161.8 17290 7938 45.9 4310 3628 2000年 26 39.3 5129 81 178.3 17669 8589 48.6 4570 4019 2001年 24 29.2 3992 89 162.3 17953 11318 63.0 6921 4397 合 计 87 135.9 17951 ?