拍案叫绝：世联阳春项目营销终稿.ppt

目标界定 目标实现基础 项目整体形象定位 首创阳春市 “体验式”示范街区 案名推荐—— 欧风尚城 发现城市之美 层上城 城市系列 现在城 易城 欧陆系列 融城 其他案名建议 尊城 圣菲城 托斯卡纳 北欧丽景 圣骊澳门苑 名门上筑 雍景豪庭 其他 系出名门之作，至臻生活之选 关键词：城市感、高端住宅、欧陆风情。 市场机会挖掘 客户需求挖掘 地块价值分析 项目发展方向 项目发展总战略 项目启动策略 项目定位 项目推售建议 工作思路 A D C B E F G G 内部价值分析 G B C D A E F 根据车行价值分析： D C B 根据物业价值分析： A D C 根据景观价值分析： A B E 根据物业展示分析： G F (通达性分析) (客户接受度) (工程进度） (舒适度) G A E F G C D E F 整体价值排序: G B C D A E F 景观多层 启动区建议 启动区选择因素： 景观展示面较强 ——湖景 客户接受程度较高 ——多层 能同时进行主入口的展示 ——靠近入口 具备一定的通达性 ——临小区内部主干道 能较快进行展示 ——工程进度较容易实现 ——高形象入市并实现口碑效应 启动展示建议 入口商业 街区共建计划： 展示橱窗（样板区） （DISPIAY/MARKETING CENTER） 前期将各大商家的展示 橱窗设计完成，或者专门 请人在商铺进行小型的 销售，以增加业主信心 启动展示区—— 主入口+中心园林 + 商业展示 启动区 中心园林——参与性 水、运动、休闲 商业启动建议 实现商业与优雅环境的最高融合 消费者想要在这里得到的感觉： 舒适的、满足的、体验性的 关键点：石板路、特色建筑群 商户形态 敞开式商业街+景观性商业街 实现休闲的价值； 敞开式的商业形态 特色小品 商业街的景观布局 关键词：昭示性、标杆性 建议：引入品牌商家或中型超市 标志性商家 4000到6000平方米 华润万家综合型超市 2000平方米以下 华润万家标准超市 面积需求（m2） 商家名称 附：中小型超市面积要求 关键词：品质印象、感官冲击、特色记忆 建议：打造“豁然开朗”景象 引入特色小品 特色广场柱 参与性小品 感官性小品 入口展示建议 参与性公共园区 园林展示建议 市场机会挖掘 客户需求挖掘 地块价值分析 项目推售建议 项目发展总战略 项目定位 项目启动策略 工作思路 项目发展方向 明星业务 ? 高 市场 增长率 ? 高 明星 STAR 现金牛 CASHCOW 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 11040 商业面积 164169 住宅面积 176659 总建筑面积 2.62 容积率 67440 占地面积 住宅+内外街铺 内外商铺 5栋 6F多层 8栋 18F高层 幼儿园 6栋 18F高层 21栋 11F小高层 高 低 中 对居住价值的提升 高 高 低 能产生的社会效应 对于规划布局的要求较高 对于引入大型商家的要求性较高 风险性较低，执行性较强 执行状况 客户对于内街和二楼以上商业仍存在一定的接受难度，但由于市场经营业态的空缺，客户有较大的被引导的可能。 阳春市目前缺乏大型的集中性商业，是未来商业的重点发展方向（春天花园即将打造），市场接受度较高。 目前阳春市普遍存在的商铺销售模式，市场接受度较高。 市场情况 此方案的操作性较大，风险较大，但同时也存在较大的增值空间。 内外街 方向三 如果可以在二、三层引入大型商家，从而提升一层散户价值，此方案具备可行性。 集中式商业 方向二 对于想要打造高品质形象的本项目而言，此方案不具备增值条件。 临街商业 方向一 备注 各种方向的综合比较 ——没有清晰市场案例作参照对象 √ √ 满足项目经济指标限制! 实现社会效益最大化! 有条件建立一定的社会影响力! 实现经济效益最大化？ 不影响住宅价值的前提下实现实现商业价值最大化？ 市场机会挖掘 客户需求挖掘 地块价值分析 项目发展方向 各方向经济测算 项目定位 项目启动策略 项目推售建议 工作思路 经济测算 满足其经济指标情况下的各类物业组合 方向一：住宅+临街商业（不考虑地价成本+其他成本） 总投入建筑成本≈1.4亿元 总收益≈3.8亿元 总利润≈2.3亿元 满足其经济指标情况下的各类物业组合 方向二：住宅+集中商场（不考虑地价成本+其他成本） 总投入建筑成本≈1.2亿元 总收益≈3.4亿元 总利润≈2.2亿元 满足其经济指标情况下的各类物业组合 方向三：住宅+内外街区（不考虑地价成本