青州方案终稿.pptVIP

第一部分：青州市场扫描 第二部分：项目定位 第三部分：业态规划 第四部分：销售策略 第五部分：经营管理 以整个市场来看，目前最缺乏的是商圈的龙头，档次较高的商业广场成为本地市场的缺口。随着人们生活水平的提高，多功能、综合性的购物中心已呈呼之欲出之势。但中都财富广场的出现已经填补了这一市场空白。 但是，中都财富广场也为本案提供了机会，本项目与其一起经营托市，将增强区域的商业氛围，增加商业附加值，为本项目的销售带来契机，但面对激烈竞争，需要尽早入市争夺客源。 同时，在项目的营销中要将地上商城、地下人防统一考虑，实现两者人流的互动，实现共赢。 站在城市的高度进行营销、造势，是本项目成功的关键。 各大成功街铺案例显示：一条人流主动线能保证铺面的均好性 整个购物场所只有一条主动线，少量次要通道，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性。 首层商铺示意，北京东方新天地 东方新天地街道研究 ?东方新天地一层主街道宽度9-16米，次街宽度9.6-13米；地铁层主街宽度7.6-16.8米，次街宽度15米。 ?店铺面宽7.5-9米，净层高3.6米。 ?两个核心景观之间的长度约190米。 ?街道曲折变化，每个位臵的宽度不一，配合地面不同风格的铺装，给人丰富、有情趣的购物感受。 国贸商城街道研究 ?相比较东方新天地宽敞大尺度的街道来说，国贸商城的街道尺度更经济实用。 ?街道宽度从4.2米到15米不等，随着店铺规模、业态和景观的变化而改变其尺度。 ?同样的，国贸商城的街道也是曲折的，在商城 内形成了一个环状通路。 本项目平面交通建议 尽量减少人流交通动线，保证一条人流主动线。 合适的街道长度 天哲商业研究经验：商业街的最低长度为80米。太短的“街”没有“逛”的乐趣，而80米是形成商业街的最低限。 本项目东西长约350米，比市面上一般的商业街的长度要长，所以更要注意不同业态之间的区隔、休息椅的适当设定 适宜的的街道宽度 东方新天地街道宽度7.6-16米，国贸商城街道宽度4.2-15米； 建议本项目街道宽度参照东方新天地和国贸商城，范围4-15米； 宜曲不宜直的街道意向 东方新天地、国贸商城、华润万象城、西郊百联等购物中心的街道均为曲折变化的。东方新天地主街道整体来说是直线型，但通过宽度的变化也形成了曲折变化的效果，避免了“一眼见底”的效果，增加了商铺的昭示性。 建议本项目街道曲折变化，增加部分商业昭示性，并提升消费者逛街的愉悦度。 平面交通要点 垂直交通要点 共享空间要点 标识系统要点 规划要点 垂直交通原则 保证地下商场进入的便利性，以增加消费者的逗留时间 选择合适的位置设置垂直交通，尽量减小对地下商铺的遮挡影响，保证其昭示性 案例借鉴北京·六佰本 项目概况 地理位臵：望京广顺北大街 技术指标：占地面积35159[平米，总建面10万平米 建筑形式：独体商业街（南北两栋） 建筑层数：地上四层，地下三层 商业业态：餐饮、零售、娱乐、俱乐部 推广形象：望京随便消费区 成功关键举措三： 商铺面积小、总价低，降低了投资者的进入门槛 马鞍山南路共约5000平方米 产品形式：复式街铺 面积区间：70-100平米 步行街共约5500平方米 产品形式：分层独立铺 面积区间：35-50平米 规划路共6500平方米 产品形式：复式铺 面积区间：80-100平米 成功关键举措四： 创新的销售模式保证了商铺产权独立性，引发市场热销 销售模式：部分返租三年，三年租金一次返还，其实质就是变相打折。 返租部分为商业价值最低的步行街二层和商业价值最高的个别商铺。 返租时间为三年，且三年租金一次返还，相当于直接打折。同时开发商取得了这部分物业的经营权，可以进行主力店招商，带动整个街区商业价值的提升。 同时，有别于普通的返租销售，在开发商经营期内，商铺产权仍然属于投资者，可以自由进行转让、银行抵押等操作，保证了商铺产权的独立性。 案例可借鉴之处 安全性 进入性 流动性 业态规划、概念领先：以不同主题贯穿整个商业物业，同时引入主力店带动商业形象，提升整体价值。 引入主力店，并统一管理：销售期统一进行招商并引入主力店，后期为部分商业物业聘请专业公司进行统一经营管理，其他部分成立专门的商业街租赁部协助业主出租。 小面积低总价单位销售：销售面积均在100平米以下，依据商业价值的大小分布30-100平米的复式或独立商铺，有效的降低了销售门槛、拓宽客群。 产权独立：对主力店以及局部商业价值不高的产品采用变相打折的方式，并进行后期招商，促进项目的整体销售，同时保证商铺产权独立，增强投资的流动性。 投资者关心 的四个方面 收益性 安全性 进入性 流动性 体验式、情景化、特色化 合理的业态规划 小面积低总价商铺