二手房税收政策的演进及完善.pdfVIP

房地产业R一e栏al目E编s辑tat林／e爱庆 二 手房税收政策的演进及完蕾 ■黎显扬 家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 (财税[2003116 号)规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的 土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受 让原价后的余额为营业额。这里 “销售或转让”指的是其 购“ 置的不动产或受让的土地使用权”，明显具有二手转i雌 质， 不过那时我国的房地产市场还不健全，二手房市场尚未形成气 候。也就是说，从1999年8月1日至2005年6月1日，单位和个人 从1995年开始 ，我国税收政策就已经初步涉猎到二手房 销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权是以差额征收或 销售。十年后，由于房价上涨迅猛， “国八条” “国六条” 免予征收营业税，税负较低。它的出发点是为了切实减轻个人 等 “房地产新政”及相关配套措施陆续出台，税收作为经济 购买卖普通住宅的税收负担，从而积极启动住房二级市场。 杠杆被推向二手房交易市场 ，尤其是二手房交易税收政策的 二手房市场鼎盛期营业税政策。《国家税务总局、财政部、 几经变化 ，已经牵动二手房市场的神经。 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号) 将 不“动产”按照居住用房和非居住用房等对营业税政策进行 一 、 二手房交易税收政策的演变脉络 调整，并且明确了时间界限，规定2005年6月1日后，个人将购买 二手房交易涉及多项税收政策、多个税种。主要有营业 不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2005年6月1日 税5％，城市维护建设税7％ (县城或建制镇、工矿区5％，市区 后，个^将购买超过2年 (含2年)且符合当地公布的普通住房标 7％，不在市区、县城或镇的1％)，教育费附加3％ (另地方教 准的住房对外销售，可持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成 育费附加1％)，交易印花税0．05％(交易双方均需交纳 ，住房 交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税 免征)，权利许可证照印花税5元／件，土地增值税按照增值率 务部门申请办理免征营业税手续。2005年6月1日后，个^将购买 分别适用税率30％(增值率≤50％，速算扣除系数为0)、40％ 超过2年 (含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证 (5o％N值率≤100％，速算扣除系数为5％)、50％ (100％增 明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关 值率4200％，速算扣除系数为15％)、60％(200％增值率， 营业税政策征收营业税。这里将购买不足2年的住房对外销售 速算扣除系数为35％，住房免征)，个人所得税适用税率20％ 全额征收营业税，超过2年的普通住房对外销售免征营业税，超 (或核率征收1％一3％)，企业所得税适用税率25％，契税4％ 过2年的非普通住房及非居住用房仍然按照差额征收营业税。 (一般由买方交纳)等。 二手房市场调整期营业税政策 2008年，国务院为了促进 (一)营业税政策顺市而变 房地产市场健康稳定发展，尽量减轻次贷危机带来的影响，进 从 目前I青况来看，二手房市场大致经历初步形