关于中国房地产的思考.ppt

关于中国房地产的思考 080514136 周 洲 一 房地产对经济的拉动作用 每年约可拉动国民经济增长1.5一2个百分点 住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点 每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求 每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售 每吸纳100人就业可带动相关行业200人就业。 Eg: 2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25% GDP依靠房地产只是问题表象 经济增长依靠房地产只是问题表象。在经济增长的华丽外衣下，房地产业只是推动GDP增长的工具而已，而并非经济增长的真正动力。社会财富通过房地产拉动GDP有多种方式，比如，银行资金以房贷和开发贷的方式，进入某些机构、某些人或某些行业；开发商通过融资，把资本市场的资金转移到房地产，再转移到其他地方. 在经济增长依靠房地产的背后，不仅银行业被绑架，潜伏着金融风险，社会公平也被绑架，不少民众的住房梦变得越加遥远。有开发商狂言“要死肯定银行先死，房地产商后死”，已经说明了在房地产拉动GDP的背后，整个社会为此付出了难以估算的代价。GDP站在房地产泡沫上究竟有多危险，值得反思。此外，由于近年房价疯涨，使许多不该进入楼市的资金入市，这也提前透支了不少消费力和社会财富，房地产业的后续发展动力如何已是问号。无论泡沫破灭还是发展无力，对经济可持续增长都有威胁。 各省市房价比较 二 导致房价暴涨的原因 导致房价爆涨的第一个因素：银行竞争下的贷款开放。 　　其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。 我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款 2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。 房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有合法的高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。 那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。 　　比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。  导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭。 按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款.为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点路子的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。　　 他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。 所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被炒房团买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。 银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，有只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。  三 我国对房地产的调控 时间