关于物业管理纠纷案件的调研报告.doc

关于物业管理纠纷案件的调研报告 双井法庭 田进 随着我县房地产业的迅速发展，物业管理服务成为新生事物，在当前相关法律、法规不健全，物业服务市场不规范的状况下，社会各界需要不断对其探索、完善。鉴于物业管理纠纷案件的涉群体性，处理不当不但会制约物业管理行业的发展，而且会直接影响社会稳定。本文拟从本院审理该类案件的情况出发，找出问题，分析成因，提出对策，以期我县物业管理市场能够良性运作，使业主、物业公司实现双赢，促进和谐社会的构建。 一、 我院受理物业管理纠纷案件的基本情况 2002至2004年，我院共受理物业管理纠纷案件68件，2005年我院共受理物业管理纠纷案件154件，而2006年仅前四个月就受理129件，预计收案数将超过去年。两年来收案总数占近五年收案总数的80.7%。 （二）业主多为被告。在已收的351件案件中，业主为原告的5件，物业公司与开发商间纠纷的3件，而业主为被告的343件，占收案总数的97.7%。 （三）案件类型较为集中。从我市兄弟法院受理的物业管理纠纷案件来看，案件类型有以下几种：1、物业管理企业向业主追缴物业管理费、水电、取暖费的案件；2、物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的案件；3、业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的案件；4、业主要求物业管理企业退还装修保证金案件；5、业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件；6、业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件；7、业主委员会解聘物业管理公司案件。 追缴物业费、水电、供暖费 拆除私搭乱建 退还装修保证金 物业管理企业与开发商纠纷 要求业主协助维修 要求物业管理公司维修 328件 14件 4件 3件 1件 1件 93.5% 4% 1.1% 0.9% 0.25% 0.25% 由上表可见，我院受理的物业管理纠纷集中在追缴物业管理费、水电、供暖费的案件，在全部已收351件案件中，有328件属于此类，占93.5%。其余23件中，有14件是物业管理企业认为业主私搭乱建要求予以拆除的案件，占收案总数的4%，其余的2.5%中，有业主要求物业管理企业退还装修保证金案件4件，涉及物业管理企业与开发商之间纠纷的有3件，物业管理企业要求业主协助维修和业主要求物业管理公司维修的各1件。案件类型集中说明我县物业管理行业还处在发展初期，也说明业主维权意识较差。 （四）收缴物业费逐渐成为主要诉讼请求。在2004年以前物业管理单位起诉业主的63件案件中，要求业主交纳水电费的有49件，要求业主拆除私自搭建设施的有12件，没有一件收缴物业费案件。而2005至2006年受理的283件案件中，要求业主交纳物业费的案件有232件，占收案总数的81.98%。 （五）结案方式以调解、撤诉为主，但判决率有所上升。 年度 结案数 调解 撤诉 判决 判决率 2006年1至4月 80 3 63 14 17.5% 2005年 154 9 127 18 11.69% 2004年 13 8 1 4 30.77% 2003年 42 2 36 4 9.52% 2002年 13 2 11 0 0% 总计 302 24 238 40 13.25% 五年来在所有已结案件中，以调解、撤诉方式结案262件，占结案总数的86.75%，其中撤诉有几种情况，一种是原告起诉后被告自动履行；二是经法院调解被告履行；三是被告下落不明，原告不愿公告；四是不符合法院管辖范围，经法院劝说，当事人自行撤诉。2003年、2005年、2006年判决率分别为9.52%、11.69%、17.5%，呈逐年上升趋势。 （六）收缴物业费案件成为审理难点。 　 收缴物业费 收缴水、电、暖气费及拆除私自搭建物 总结案 183 119 撤诉 140 98 调解 9 15 判决 34 6 判决率 18.35% 5% 由上表可见，收缴物业费的案件判决率明显高于其他物业管理纠纷案件，这主要是因为收缴物业费案件业主与物业管理企业矛盾较为突出，不易调解。 （七）业主拖欠物业费的原因多种多样，主要可分为三类。第一，部分业主无故拖欠；第二，部分业主因没有经济能力负担物业费而拖欠；第三，业主反映物业服务有不到位、绿化面积不足、物业费过高、丢失车辆、保安不尽职责、没有签订协议、收费项目不合理、房屋质量等问题，故要求减免物业费而拖欠。 （八）被告的辩解意见多因证据不足难以被法院采纳。在全部物业公司收缴物业费以判决结案的案件中（共计34件），仅有6件案件因业主辩称物业管理企业曾暂停服务而减免了部分物业费，其余28件案件，尽管被告提出的辩解理由多种多样，但均因证据不足或与案件无关未能被法院采信，最终法院全额支持了原告的诉讼请求。 （九）大多形成群体性纠纷。由于物业纠纷集团性、区域性的特点，大多数