某地产针对浦江森林半岛项目的案例思考.ppt

研究的范围是： 顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万 研究思路：充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距 结合顺义新城的产业发展、机场扩建和新国展建设机遇跳出现状外的案例研究 我们建议顺义新城规划为四大功能区域，发展有针对性的产业和配套服务，吸纳目标人群的转移 波托菲诺的开发策略与深圳其它名盘比较 波托菲诺的开发策略与深圳其它名盘比较 三城九镇规划区域 新浦江城 项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此； 该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏； 项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 由低密度到高密度的整体开发顺序，1期以中高端产品启动奠定高尚大盘形象，在上海楼市宏观调控的背景下，存在较大市场风险 1期规模 1期0.7平方公里，建面34万平米； 1期05.4.29开盘，2期预计06.7月开盘 1期已推售产品 1.独院别墅（53套） 2.小高层（10栋） 未推售产品 水景公寓（4层、带电梯） 联排别墅 院墅（剩余）100套左右，面积区间在200-500平米 1期生活配套 商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用 工业区后花园大型住宅开发——案例研究小结： 1、项目开发背景特征 工业区处于发展或者起步阶段，周边缺乏浓厚居住氛围 区域处于较为陌生阶段，生活配套相对不足 2、大规模项目成功开发模式： 高开高走，启动重视生活场景的展示；后期产品走高 一般以综合物业类型启动，降低市场风险；同时，首期开发商业配套，弥补陌生区域的劣势。 注重启动区展示，以社区主要景观、风情商业配套、住宅示范区等，营造未来生活场景 产品创新形成项目核心竞争力，带来较大的溢价 后期产品走高，提高高档物业类型比例。 产品策略：以丰富的产品线降低大盘开发风险 1、多层和小高层公寓 2、联排和叠拼别墅区 3、独栋和双拼别墅区 4、酒店式公寓 5、独栋别墅区 开发策略：先期做足展示，后期逐步在配套上满足“城”的多元需求 1、综合功能建筑 2、大卖场（易初莲花） 3、酒店 4、会所 5、风情街 6、九年一贯制学校 7、公园绿地 11、幼托、邮电 12、文化中心 13、托老所、幼儿园 14、社区卫生服务中心 15、室内菜场 17、商业金融 城市边缘大盘开发——案例研究小结 郊区大盘，多以主动郊区化客户为主 通常在陌生区域初期，缺乏城市捷运系统，但具有较好的交通条件，因此更多面向主动郊区化客户 市场风险导向（地价、容积率、大势、开发商偏好） 为降低市场风险，争取最大客户层面：以较低端产品（产品形式、舒适度、户型面积）启动；或以产品组合的形式启动 首期启动奠定项目高端形象，展示优势资源、高端产品启动，引领生活方式，面临市场风险； 配合商业、教育等配套，弥补陌生区域的不足 项目收尾，容积率走高，赚足地价，实现溢价 区域增值的八种模式 规划中常见的几个问题？ 结合案例研究，世联对本项目思考的问题 第三部分：区域增值模式的研究　 　　　 典型案例 上海松江新城 上海浦东 深圳新中心 深圳龙华地区 深圳桃源居 模式一：卫星城规划 模式二：城市新中心城区规划 模式三：城市新中心城区的郊区后花园 模式四：创造产业复合地产 主要特征 城市跨越式发展带动卫星城发展，使卫星城地价离开其原有地价体系 政府规划将老城部分商务与商业功能迁移至新区 以低密度与中心城区二级辐射区相竞争，吸引城市茁壮成长的中产阶级 通过独创产业使区域中心化，通过创造性地产与教育、体育等产业利益相关联 １、忽视可操作性２ 、不是从市场的角度来考虑规划，更多的是依靠一个理念、一个想法３ 、没有考虑成本４ 、不顾及后期资源的维护和使用效率５ 、土地资源严重浪费 第四部分：结合案例研究，世联对本项目思考的问题　　 　 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2004/08 本报告是严格保密的。 * 世联地产针对浦江森林半岛项目的案例思考 第一部分：世联操盘的大盘案例借鉴 第二部分：对