申万：万科深度研究.pdf

上市公司 房地产开发 万科（000002） 买入 从 “工厂化”到“社会化”―战略思想的深化将导致重新定价 维持评级 2004 年12 月30 日 公司研究/深度研究 市场数据:2004-12-29 盈利预测: 单位：百万元、元、%、倍 主营业务 增长率 净利润 增长率 每股 主营业务 净资产 市盈 收盘价（元） 5.19 收入 收益 利润率 收益率 率 一年内最高/最低（元） 9.7/4.5 2002A 4,574 3% 382 3% 0.606 19% 11.2% 8.6 上证指数/深证成指 1274/3110 2003A 6,380 39% 542 42% 0.389 22% 11.5% 13.4 市净率 2.07 2004E 7,975 25% 800 47% 0.352 24% 13.5% 14.8 息率% （分红/股价） 0.59% 2005E 10,049 26% 1113 39% 0.421 24% 13.2% 12.3 流通市值（万元） 818383.9454 2006E 11,857 18% 1397 26% 0.529 25% 15.0% 9.8 注：“市盈率”是指目前股价除以各年业绩。假设转债2 在05 年全部转股摊薄（将增加 基础数据： 2004 年9 月30 日 3.68 亿股，总股本上升16%）。 每股净资产（元） 2.511 如果有“强烈买入”的评级，我们会给予万科 资产负债率% 63.46 总股本/流通A 股 像巴菲特一样发现值得长期持有的好股票是许多投资者心中的梦想，因 227363/157685 （万股） 此有远见的投资者非常关注公司盈利持续增长的能力，但持续增长不仅需要 流通B 股（万股） 36527 优秀的管理，还需要行业面的配合。 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 一个没有成长的行业，好的管理未必能有业绩的高成长；但一个高成长 相关研究： 《万科深度研究》2003 年8 月1 日 的行业，如果没有壁垒或门槛，激烈的竞争也会使利润稀薄。中国这个新兴 《万科短评》04 年3 月9 日、4 月2 日、 市场中许多行业的成长性很好，但这些行业可能面临国际巨头的优势压迫， 4 月28 日、7 月5 日、10 月28 日 利润高成长也许是难以成真的梦。 一年内股价与大盘对比走势： 高增长行业中能够享受有壁垒的优秀公司才是有远见的投资者应该选择 的，万科就是能够享受房地产国家壁垒的优秀公司： 1、房地产业在世界各国之间的巨大差异，导致外国同类企业的入侵缺乏 竞争优势，原有优势很难复制，房地产业具有天然的国家壁垒。 分析师 2 、中国房地产业极低的社会分工度虽然制约了优势企业实现规模效应， 陈昱新 但是从“标准化”、“工厂化”到“社会化”的战略思想深化将使万科突破扩 (8621)419 张瓶颈，并将拥有越来越突出的规