名士豪庭营销策划报告.doc

呈：济南市南丰房地产开发有限公司 名士豪庭营销策划报告 深圳同路房地产顾问有限公司 济南市南丰房地产开发有限公司 暨 王总、吕总 台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交名士豪庭项目一期的营销执行报告，供贵司决策时参考。 本册营销执行报告是根据我司对当前济南市房地产市场调研情况以及与贵司的多次会议，结合本司多部门专业人员的营销策划经验而完成的。 考虑到一期按工程进度分为两个组团（1-9栋和10-16栋），两个组团的工程进度相差约半年，因此本报告内容侧重于解决第一组团（1-9栋）的营销策划问题。 由于时间和资料的限制，未必能将名士豪庭的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。 专此送达，敬祝商祺！ 深圳市同路房地产顾问有限公司 名士豪庭项目组 2006年8月28日 目 录 第一部分 项目分析 项目基本情况 项目SWOT分析 项目分析结论 第二部分 项目定位 价格定位 市场定位 客户定位 形象定位 第三部分 价格策略 价格定位 价格策略 定价原则 付款方式 第四部分 销售策略 销售目标 入市时机选择 总体销售思路 总体销售计划 阶段销售计划 第五部分：宣传推广策略 宣传推广总体思路 广告诉求 媒体组合计划 阶段媒体组合安排 第一部分 项目分析 一、项目基本情况 1、项目位置 本项目处于济南市历下区，位于经十东路与浆水泉路交界处，在地理位置上属于历下区不太中心的位置。战略上属于济南东部发展的新区，属于济南城市未来发展的重点区域，社会认同感很高。 2、项目技术指标 总占地面积：500亩 总建筑面积：约100万平方米 其中一地块技术指标： 住宅地上总建筑面积：147238平方米 住宅地下总建筑面积：18690平方米 地下车库总建筑面积：20200平方米 层数： 11－18层（部分1楼和顶楼是跃式单位） 地上容积率：1.84 覆盖率：15.6% 绿化率：41％ 住宅户数：1217户 3、户型情况 一期总共16栋楼，其中第一组团推出9栋，1－9栋的户型分布如下： 户 型 套内面积（m2） 比例 二房二厅一卫 100 132 22％ 三房二厅二卫 140 352 58.67％ 四房二厅二卫 160 64 10.67％ 顶层跃式 180－200 26 4.33％ 底层跃式 180 26 4.33％ 合计 —— 600 100% 10－16栋的户型分布如下： 户 型 套内面积（m2） 比例 二房二厅一卫 257 41.65％ 三房二厅二卫 348 56.4％ 顶层跃式 6 0.97％ 底层跃式 6 0.97％ 合计 —— 617 100% （注：户型面积尚未最终确定，以发展商估算值为准） 4、产品设计特点 2梯2户的板式建筑为主，结合少量1梯3户点式建筑 主要户型为南北通透，通风采光好 主力户型3房2厅的客厅、2个房间均朝南，户型设计均为短板短进深 建筑物错落布局，最小楼间距40米，最大限度保证了单位的通风采光 5、发展商背景 香港南益集团创始于1963年，集团针织业务总额在香港380多家同行针织企业中名列第三，为香港最具领导地位的针织企业之一。1981年，香港南益集团开始在投资，南益集团已拥有0多家“南字号”企业，总投资达30多亿港元，经营范围涉及针织制衣、房地产、漂染、机械制造、汽车修配及物流等行业，年产值超过亿港元。南益在取得成功之后，热心于社会公益事业，集团至今已在内地捐资兴建大、中、小学校150多所，捐资总额超1.6亿港元。南益集团的房地产业逐渐成为集团多元化战略中最重要的行业，与针织业一起构成了集团的两大经济支柱。涉足国内地产业10余年来，香港南益集团在内地的房地产开发足迹已经遍及泉州、厦门、上海、重庆、达州、南昌、济南、淄博、长春、石家庄、武汉、东莞、汕头等10多个城市，已开发大规模项目达十余个南益房地产业的精心之作首推宝珊花园。1993年3月，香港南益地产发展有限公司选择东海镇桃花山南麓1500亩荒山杂林地建设宝珊花园高级别墅区，计划分期建设1100幢别墅现已建成00多幢别墅和4幢高级公寓，形成了观海苑、朝阳苑两个小区，并配套建设了物管中心、网球场、会所、幼儿园、超市等设施。 项目实用率低 开发商在当地市场无品牌优势 开发周期长 3、机会 地段被认同，区域土地升值 市政府和省政府，奥体中心都在项目附近 垃圾山在未来被规划改造，成为一个景点，环境更好，为项目提供一定升值空间 4、威胁 同期中大型楼盘多 市场供应的户型面积同质化 竞争市场住宅价格接近4500-5000元/平米，价格同质化 项目南面的山是垃圾山，客户对此山的背景很清楚 经十路的噪音影响 三、项目分析结论 本项目最大的先天优势在于项目的位置和规模，这些先天优势得到目前到