江东日升项目策划方案.ppt

江东日升项目策划 调研人群：50组宁波高收入人群 调研方法：问卷调查 时间：2008.8.14-8.18 我司参加人员：7人 被访者所在的企业性质 写字楼使用状况调查： 从企业性质看：目前宁波还是以私营、合伙公司为主（占59%），这也与宁波市总体的企业结构相吻合。私营企业虽然规模不大，但数量众多，占据半壁江山。 然而，中外合资与外资企业 也占了总数的17%，由于其对办公场所的要求高，也成为高档物业主抓的对象。 从右图可以判断：目前宁波的企业主要还是以贸易为主，而据我司深入调查，一般可以分为以下几种：本地的贸易型公司、宁波郊县的厂家或公司在宁波设立的办事处与外地公司设立的分公司。 作为一个港口城市，对外贸易占全国四分之一的宁波来说，贸易型公司较多是可以理解的。 从调查中发现，目前的办公面积还是以小型为主，尤其是50-100平米最为集中，成为需求的拐点。但是，200平米以上呈明显上升， 因此也形成了100-200平米是面积需求凹区间，通过上下图表的交插分析，从被访者所在单位员工数量就不难看出了，宁波企业发展状况、企业实力与需求面积是成正比。这充分说明，中型企业在宁波数量较少，同时如果大面积的办公楼休量大，还是有一定客层的。但重点在于大面积办公的公司一般都集中在中高档物业中，如何解决电梯、停车位等配套问题才是宁波写字楼市场发展的关键。 再次购房意向调查： 此次调查，我司针对被访者的再次购房进行研究，其中，有意向再次购房者占90%，考虑两年内再次购买占了50%。充分说明，宁波地产消费潜力较好。 对于购买办公场所，被访者其中有60%，希望购买写字楼，而有24%希望租用。然而他们共同的目的很明确：改善现有的办公环境（37%），其次是投资（33%）。从写字楼的消费层面进一步说明：宁波的地产消费实力强。 对于购买商铺，被访者中79%用来投资，同时 50-100平米面积需求极其旺盛，这与宁波现阶段小型商铺繁多的现状有直接性的关联。 对于购买（租用）产权式酒店，需求面积50-80平米是市场的黄金区间，而总价40-80万、120-160万造成了市场的凹型区间。说明消费者对于产权式酒店，认同两个方面点：总价低、面积大、配套服务较好（性价比高）;另一方面，总价高、面积小、配套服务五星级标准。与调查中与被访者的交流内容是吻合的，这种产品在较受关注) 综合，产权酒店月租金5000-7000元/月，这个黄金需求区间，我们发现，单从产权酒店的购买实力上看，宁波的地产消费基点较高。 市场调研七点小结 政府迁址信息，众多地产公司关注 区域土地供应量大，且需求逐年增加 区内产品作工精细，推广面广，抬高了区域形象 区内标志性建筑物已不在少数，但有特色产品尚未出现 区内消费群体对产品追求，趋于国际化—自然、和谐、舒适 区内酒店繁多，但产权式酒店供应小且需求旺盛，其中50-80平米为需求重点 宁波整体地产消费潜力极强，但消费基点较高，因此形成倒金字塔型消费结构： 平均单价在10000以上 平均单价在7000元以下 消费结构不稳定，高消费的需求减少后，市场空置率提高，从而加大了地产供货方的风险系数 在江东，项目制胜的三大法宝 产品设计与规划须适应自然和谐生态的区域政策发展观 抓住贸易型消费群体及区域客户需求特征，营造赋有特色的社区文化 首选住宅，其次产权式酒店与写字楼，扬弃商业，舍弃酒店式公寓产品 项目自身条件解读 基础数据： 土地性质：综合用地 总占地：19955 容积率：2.5 绿化率：35% 限高：80米 土地情况：三通一平 地块方正可塑性强：东至启新路，濒临新兴科技工业厂房，南至规划的民安路，西北至河流。 交通前景好：规划中民安路还未建成，企新路与通途路交接处道路狭小，进出多有不便，整体交通状况有待改善。 得天独厚的自然资源：西侧的天然河流为本案的规划及产品设计增加了想象力。 项目竞争力提炼： 5万体量，不具竞争优势 ：相对区域市场较大的供应量来说，本案的占有率较低，只是冰山一角。 目标客户与本案价值点的对位： 客户的需求特征 绝大部分贸易型中小企业主，喜欢江东的区域环境和发展潜力 享受自然和谐的办公居住空间，走在时代的前沿，具有超前意识 看重风水，对生活质量要求高，着眼于社区的配套、服务，强调轻松与休闲 对精神需求、物质需求包括居住需求提出更高要求的时期已经到来。与本案的天时（政府对生态产品的导向）、地理（得天独厚的自然资源）相吻合，这便是本案价值点的所在，也是取胜的机会点。 本案处于江东环境极好地段，污