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中国房地产行业关键成功因素分析 目 录 房地产业的定义 房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。 房地产行业包括房地产生产、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体。 这里讲的房地产开发，主要包括土地开发和再开发以及房屋开发活动，即包括从事区域内市政、公用基础设施、管网建设和房屋建筑的建造。 房地产经营，是指地产经营和房产的经营以及相应的中介服务活动，包括土地使用权的出让、转让、租赁房产的抵押（含土地使用权）、买卖（含预售）、租赁； 房地产中介，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪、公证； 房地产金融，是指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，包括发行房地产股票、债券，信贷和保险； 房地产管理服务，是指房地产销售后消费过程中的物业管理服务活动，主要包括家居服务、房屋及其配套设施和公共场所的委托承包的维修养护、保安、绿化、卫生、转租代收、付收等。 房地产行业的特点 （一）开发周期长、不确定性和风险程度高 房地产项目的投资周期常以年计。在开发期间，投资单位需同外部多家单位打交道；在开发过程中，经济、社会、自然等条件又可能发生变化，其不确定性和风险性要比一般产品生产活动大得多。 （二）“关系导向型”产业 （三）受政策环境影响大 土地和资金是房地产开发企业经营的两大核心资源，房地产开发企业受金融、土地供给等政策影响巨大，近两年政府频频出台各种相关政策，对整个房地产市场带来不小的震动。例如央行颁布的121号文件，加强对房地产开发企业贷款的严格控制，对企业自有资金量提出了更高的要求，许多房地产开发企业立时感到资金链受到严重的考验，有些企业在无可奈何之下开始出售未完成的项目。 我国房地产业的发展现状 当前房地产业从总体上说，面临前所未有的历史机遇和良好的发展态势。 我国的房地产业从20世纪80年代开始起步，住宅也由实物分配过渡到了住宅商品化，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，房地产开发规模正以每年20%左右的速度增长，在国民经济中占有举足轻重的作用。 但是，我国的房地产企业寿命都比较短。1995年至1997年房地产公司减少了2307家，占36%；2001年至2003年减少了14778家，占28.4%；1995年至2003年房地产企业的平均寿命为3.8年，超过二十年的企业屈指可数。 房地产开发企业关键成功因素 （一）必要的土地资源储备 土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。 （二）雄厚的资金实力 房地产业是资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金实力做后盾。 雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕的自有资金，二是要有良好的融资能力。 （三）丰富的人力资源 房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必须拥有大量高素质的复合型人才。 房地产开发企业关键成功因素 （四）诚实可信的品牌 国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公司的成长环境。 （五）准确的市场把握能力 房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。 （六）良好的企业文化 （七）持续的创新能力 （八）可靠的产品质量 万科案例分析 一、万科发展历程 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 1984-1988? 创始阶段 1984年成立，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。 1988年，政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。?? 1988年11月18日以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。 1989-1992?多元化经营阶段 初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。 万佳公司成立，开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。 1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。