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房地产开发项目评估方法 一、房地产开发项目建设程序 二、项目策划内容与方法 三、市场分析方法 四、财务评价方法及举例分析 一、房地产开发项目建设程序 ■ 获得土地阶段（初步可行性研究） ↓土地报价的可行性研究报告 ↓董事会批准参加土地竞买重大事宜 ↓参加土地竞买 ■ 前期管理阶段 ↓产品方案优化 ↓规划设计与方案优化 ↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） ■ 经营计划阶段 ↓ ■经营实施阶段（动态管理与控制） ↓开工准备 ↓项目开工 ↓开盘销售 ↓竣工验收 ■ 后评价阶段 二、项目策划内容与方法 策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。 策划内容： 1、产品定位（市场研究及产品方案优化） ↓ 2、项目策划基本参数 ↓ 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期） ↓ 4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款） ↓ 5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划） ↓ 6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款） 1、产品定位（市场研究及产品方案优化） （1）市场研究 ◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间； ◆产品定位分析，确定产品档次及价格； ◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。 （2）产品方案优化 产品方案优化在项目评估阶段意义不大。 2、基本参数（一） 3、项目分期开发计划参数 单项工程（产品）开发计划参数 4、开发产品经营计划参数 5、投资估算及使用计划 其它费用估算指标(第一期) 土地费用使用计划参数 6、资金筹措计划数据 长期借款还本付息条件 资金筹措计划 股东借款还本付息计划 长期借款还本付息条件 项目启动资金筹措方法 1、启动资金 ◆一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用 ◆二期以后=与一期工程一起拿地的费用 ◆整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。 2、启动资金的筹措 最低自有资金=首期工程总投资×35%和=二期以后的土地费用 过桥资金启动资金-最低自有资金 3、举例 （1）启动资金 一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。 三期工程共需要启动资金41187.75万元。 （2）启动资金筹措 启动资金中土地费用（含契税）39776.03 ，项目启动资金至少需要筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000 。长期贷款18000以内。 资金筹措计划（第一期） 资金筹措计划（第二期） 资金筹措计划（第三期） 三、市场分析方法 （一）市场分析的最终结果 （二）价格趋势分析 （三）市场定位分析方法 （四）产品定价与竞争能力分析 （五）项目评价价格预测 （一）市场分析的最终结果 项目的产品适合以什么价格和速度买出去。 （二）价格趋势分析方法 理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势 宏观趋势分析内容： ◆供需分析——土地储备水平 ↓需求量预测 ↓供应量分析 ↓供需分析 ◆价格变动趋势 ↓当前价位分析——房价收入比 ↓当前价位与变动趋势分析——理性回归幅度 ↓用供需关系修正价格变动趋势——确定理性回归幅度 需求量预测 指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量 住宅总量=人均住宅面积×城市人口 供应量分析 指标：年末存量土地商品住宅可开发量 供需分析 土地储备水平（年） =存量土地可开发面积/未来3～5年平均需求量 储备水平2年 偏紧； 储备水平=2-3年 正常； 储备水平=3-4年 偏松， 储备水平4年 供过于求 未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578 土地储备水平（年）=1581/578=2.74 当前价位与变动趋势分析方法 目前价位判断方法 人均可支配收入 苏州房价变动趋势（合理房价收入比6） 苏州房价变动趋势（合理房价收入比8） 苏州房价变动趋势（合理房价收入比10） 用供需关系修正价格走势预测 供求关系 调整房价合理涨幅 供不应求， 调高合理涨幅 基本平衡， 合理涨幅不变 供过于求， 调低合理涨幅 （三）产品定位分析方法 分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格。 分析方法：各种套型供应量占比、各种套型需求量占比，找出供需有缺口的产