培训课件：房地产估价.pptVIP

(三)楼面地价  楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： ? ? 楼面地价=土地单价/容积率  在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 ?  所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。 ? ? (一)所有权价格 ? ? ? 房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。 ? ? (二)使用权价格 ? ? 房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。 ? ? (三)其他权益的价格 ? ? 其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。  十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 ? ? 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。 ? ? 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。 ? ?  房地产估价 第一节 房地产价格的概念和形成条件 第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产价值和价格的种类 一、房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。 房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。  有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用。 ? ? 房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。 二、房地产价格的形成条件 房地产价格要成为现实——不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。 房地产价格与一般物品的价格共同之处是： （1）都是价格，用货币表示； （2）都有波动，受供求等因素的影响； （3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。 地价与一般物品价格的不同表现在6个方面： （1）生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。 （2）折旧不同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权 。 （3）价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一无二性，基本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格差异较大。 （4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形